1. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법 주택임대차보호법 1순위저당권과 2순위저당권 사이에 대항력을 취득한 임차권인 경우에는 부동산이 매각되는 경우 1순위저당권이 소멸되므로 임차권이 비록 2순위저당권보다 우선하더라도 임차권은 소멸한다. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우 임차인은 제3자에게 대항할 수 없다. 저당권이 이미 설정된 가옥에 임차인이 입주하고 주민등록을 마쳤더라도 저당권이 임차권보다 선순위이므로 경매가 완료되어 매각대금이 완납되면 그 임차권은 소멸하므로 임차인은..

1. 주택임대차보호법 (대항요건) 국민의 주거안정을 보장하기 위함으로서 복지국가적 원리가 내면에 흐르는 법으로서 임차인에게 유리하게 해석한다. 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리하면 무효다. 이 법의 보호를 받으려면 대항요건(=인도+전입신고)을 구비해야 한다. 전입신고(주민등록)이 정확해야 한다. 대항력이란 임차인이 집을 비우지 않고 계약기간 만료될 때까지 보증금을 반환받기 전에는 승계인에게 승계받을 수 있는 권리다. 신소유자, 제3자, 경락자에게 주장할 수 있다. 대항요건을 갖추면 다음 날 0시부터 대항력을 갖는다. 확정일자 여부와 무관하게 대향력을 가진다. ①확정일자는 우선변제권을 논할 때 고려한다. ②통상의 경우 매수인, 양수인에게, 경매된 경우 경락자에게 계약만료일까지 집을 비우지 않을 수 있다...

1. 임차권의 양도와 전대 (갑:임대인, 을:임차인, 병:양수/전차인) 구분 갑-을 을-병 갑-병 임대인 동의 없는 양도 - 임대인은 임차인에게 차 임청구 가능 - 임대인은 해지권 취득 - 당사자 사이에는 유효 - 임차인은 임대인의 동의를 얻어줄 의무 부담하고 양수 인에게 담보책임 부담 - 임대인은 임대차를 해지 않고 있는 한 양수인이 임차인에게 목적물반환 청구를 요구할 수 있음 - 양수인의 점유는 불법점유로 방해배제청구권의 대상 임대인 동의 없는 전대 - 차임청구권 보유 - 해지권 발생 - 당사자 사이에는 유효 - 임대인의 동의 얻어줄 의무 -전차인은 임대인에 대항 불가 - 계약해지 않는 한 전대인에게 반환 청구 가능 - 불법점거로 인한 손해배상청구(X) - 임대인은 전차인에게 차임청구 불가 - 임차권..

1. 수선수리의무 및 비용상환청구권 수선수리의무★★ ①임대인이 진다. (임의규정) ※임차인 전가특약은 유효다. 다만 대수선은 전가할 수 없다. ※임대인이 임차인의 안전배려, 도난방지 책임까지 지는 것 아니다. 다만, 숙박업에서는 안전배려 의무를 진다. ②임차인의 잘못으로 멸실훼손되었더라도 임대인이 수리의무를 거절치 못한다. 손해배상을 물을 수 있다. ※임대인의 지나친 보존행위는 임차인은 거절하지 못한다. (수인의무) 다만, 임대차 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다. ③임대인이 수선수리 의무를 이행하지 않을 경우 ⓐ동시이행항변권을 주장하면서 차임지급을 거절할 수 있다. ⓑ임대차 계약을 해지할 수 있다. ⓒ손해배상을 청구할 수 있다. ⓓ차임감액을 청구할 수 있다. 빅3 = 비용상환청구권 + 부속물매..

1. 담보 책임 수량이 부족한 경우 원시적 일부불능이므로 담보책임을 묻는다. 하지만 전부불능일 경우네는 계약상의 과실책임을 물을 수 없다. ①매수인을 보호하기 위한 규정이다. ②유효한 계약에 대해서만 적용된다. ③매도인에 적용되는 법정/무과실 책임이다. ④임의규정이다. (면제특약, 배제특약, 가중특약, 경감특약 모두 유효) ※다만, 신의칙 위반한 면제특약은 무효다. ⑤ 다른 유상계약에도 준용한다. (하자의 종류) 담보 책임이 발생하는 하자에는 다음과 같은 하자의 종류가 있다. ①권리의 하자 ②물건의 하자 = 하자담보책임 ③채권의 하자 ④경매의 하자: 물건의 하자에 대한 담보책임은 물을 수 없다. ⓐ권리의 하자에 대한 담보책임: 1차 채무자, 2차 배당받은 채권자에게 있다. ⓑ원칙: 손해배상을 청구할 수 ..

1. 계약금의 역할(종류) ①계약금은 증약금으로서 계약체결의 증거다. ②특약하면 위약금으로서 손해배상액의 예정으로 추정한다. → 손해 여부를 입증할 필요 없다. 추가 손해배상청구할 수 없다. (판례) 관행보다 지나치게 과다한 경우 직권감경 처리할 수 있다. (판례) 일방의 위약금 특약은 타방에게 적용이 없다. 단, 위약벌로 특약하면 별도로 손해배상을 청구할 수 있다. ③계약금은 해약금(★★★)으로 추정한다. 특약 없어도 당연 인정 ⓐ쌍방 모두 이행에 착수하기 전까지만 해약금 역할한다. 예) 중도금 지급 전까지만 (판례) 토지거래허가지역에서 허가가 난 것은 이행의 착수 아니다. (판례) 이행판결은 이행의 착수 아니다. ⓑ이행기 전이라도 이행할 수 있다. ⓒ교부자는 의사표시만 해도 된다. 수령자는 의사표시와..

1. 해제권의 불가분성 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다. 이때 해지나 해제의 권리가 1인에 대해 소멸한 때에는 다른 당사자에 대해서도 소멸한다. 해제권 행사는 전원이 전원에 대하여 해야 한다. 해제권 소멸은 1인에 대해서 소멸해도 전원에 소멸한다. (해제의 효과★) ① 계약은 소급하여 소멸한다. ② 원상회복의무가 있다. (부당이득반환의 특칙이다.) 선악불문하고 “원물 + 과실”, “금전 + 이자” 모두 반환해야 한다. ※취소는 소급효가 있지만, 선악에 따라 반환범위가 다르다. 위약금 배제 특약이 없다면 계약금은 이자 포함하여 반환해야 한다. 동시이행의무 있다. ③ 손해배상의무가 있다. (이행이익을 배상해야 한다.) 동시이행의무..

1. 계약의 해제와 해지 철회: 의사표시 효력이 발생하기 전에 의사표시를 소멸시킴 취소: 법률행위 당시에 제한능력, 착오, 사기강박 있을 때 가능 해제: 유효하게 성립한 계약을 해제권자의 일방적 의사표시로 그 계약을 처음부터 있지 않았던 것으로 복귀시키는 것 해제와 취소는 일방적 의사표시로 한다. (단독행위) 두 가지는 모두 소급효가 있다. 제3자를 보호하는 규정이 있다. 해제는 계약에 대해서만, 취소는 모든 경우에 사용할 수 있다. 취소는 계약성립 당시에, 해제는 계약성립 이후에 원인이 존재한다. 취소는 약정취소가 없으며 법정취소만 있다. (제)(착)(사)(강) 해제는 약정해제, 법정해제 모두 인정된다. 구분 해제 취소 해지 철회 적용범위 계약에만 존재 단독행위.계약.합동행위(모든 법률행위)에 인정 발..

1. 위험부담 제537조(채무자위험부담주의) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다. 제538조(채권자귀책사유로 인한 이행불능) ①쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다. 채권자의 수령지체 중에 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같다. ②전항의 경우에 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 채권자에게 상환하여야 한다. ①임의규정이다. ②쌍무계약에서 어떤 채무가 채무자의 귀책 없이 후발적 불능이 되어 소멸한 경우 상대방의 채무이행을 청구할 수 없다. → 존속상의 견련성이 있다. (채무자주의 원..

1. 승낙 제530조(연착된 승낙의 효력) 전2조의 경우에 연착된 승낙은 청약자가 이를 새 청약으로 볼 수 있다. 제531조(격지자간의 계약성립시기) 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다. 제532조(의사실현에 의한 계약성립) 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다. 제533조(교차청약) 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다. 제534조(변경을 가한 승낙) 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다. ①승낙은 청약자(특정인)에게만 해야 한다. 불특정다수인에게 ..

1. 계약의 의의 계약 당사자에 채권/채무 발생 (계약자유의 원칙) ①계약체결의 자유 ②상대방선택의 자유 ③내용결정의 자유: 현대사회에서는 가장 많은 제약을 받는다. ④계약방식의 자유 (약관에 의한 계약★) ①명시/설명의무: 고객은 내용결정의 자유를 침해받을 수 있다. 작성자에게 유리하고 상대방에게 불리할 가능성이 있다. 약관규제법(보통거래약관)은 계약법의 특별법으로서 고객보호, 작성자 통제(견제)를 목적으로 한다. (편면적 강행규정) → 약관을 명시하고 중요한 부분은 반드시 설명해야 한다. 작성자는 이를 위반하여 맺은 계약의 효력을 주장할 수 없다. ②설명했음을 입증할 책임은 작성자에게 있다. ③설명의무면제: ⓐ이미 법령에 정해진 사항 ⓑ대통령령에 따라 주무관청의 심의를 거친 사항(예: 공기업, KTX..

1. 목적 토지 위의 건물 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다. ① 저당 잡힌 나대지에 나중에 건물이 건축된 경우 토지만 경매신청할 수도 있고 일괄 경매신청할 수도 있다. (권리이지 의무는 아니다.) 신속한 경매 진행 위함이다. 일괄 경매되더라도 경낙대금은 토지 경매대금에서 우선변제됨. 건물경매대금에서는 후순위로 받아야 한다. 법정지상권은 성립하지 않는다. ② 과잉경매 아니다. 법원이 직권으로 경매 취하하지 않는다. ③ 토지의 경낙대금에서만 우선변제를 받아야 한다. ※ 건물의 경낙대..

1. 유치권의 효력 ① 목적물 유치권 ⓐ 경낙자에게도 인도 거절할 수 있다. ⓑ 경낙자에게 채무변제를 요구할 수는 없다. ※ 경낙자는 유치권자 채권을 대위변제할 책임이 있다. (강제집행법) →승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니다. ⓒ 대위변제를 유도한다. ⓓ 경매등기가 난 후에 점유하더라도 유치권은 성립된다. 단, 경낙자에게 인도를 거절할 수는 없다. → 경매등기 전 점유한 경우에는 모두에 대해 인도 거절할 수 있다. ②유치권은 법적으로 우선변제권은 없으나 우선변제의 효과를 누린다. → 유치권의 인정 = (경)(유)(비)(간)(과) ⓐ(경)매신청권. 단, 우선변제권(배당청구권)은 없다. ⓑ(유)치적 효력 ⓒ(비)용상환청구권: 필요비, 유익비를 청구할 수 있음. ※단, 법원이 유익비 ..

1. 담보물권 (담보물권의 성질) 부종성 법정담보물권(유치권)에는 부종성이 강하게 요구된다. 약정담보물권에는 부종성이 완화되어 있다. 성립상 부종성 채무자 아닌 자를 등기부상 채무자로 등기한 근저당등기는 무효이다. 채권자의 불일치 : 원칙적으로 피담보채권의 채권자가 저당권자이어야 한다. 존속상 부종성 저당권만의 양도를 목적으로 하는 계약은 무효이다. 피담보채권만 양도하면 저당권은 소멸한다. 소멸상 부종성 피담보채권이 소멸하면 담보권도 당연히 소멸 (말소등기 없더라도 저당권은 소멸) 법정 담보 물권과 약정 담보 물권을 비교하면 다음과 같다. 법정 담보 물권 유치권 타인 물건의 점유자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가진 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 담보물권 §320~328 법..

1. 지역권 (성질★★) (1) 비한정적, 비배타적, 공용적: 물권이지만, 배타성(독점성)이 없으므로 공동이용권이 있다. 2중의 지역권 설정이 가능하다. (2) 수반성: 임의규정. 지역권(승역지)은 요역지에 딸린 종된 권리다. 특약사항으로 배제할 수 있다. (3) 부종성: 강행규정. 지역권은 요역지와 함께 양도, 이전할 수 있다. 분리 양도하거나 지역권 이전등기할 수 없다. (4) 불가분성: 요역지 소유자가 여러 명 중 한 명이 취득하면 전원이 취득한다. 소멸, 포기는 전원에 해당할 때 소멸, 포기된다. 공유자 중 아무라도 소멸시효를 중단/정지시킬 수 있다. 승역지: 편익을 제공하는 토지 (1필 토지 전부 또는 일부, 여러 필지) 요역지: 편익을 받는 토지 (1필 토지 전부일 것) 승역지와 요역지는 인접..

1. 지상권 지상권 규정(제279~290조)는 편면적 강행규정이다. 단, 유익비상환청구권은 배제특약 가능하다. 타인 토지에 있는 건물, 공작물, 수목을 소유 목적으로 한다. ※수목은 식림의 대상은 가능하지만, 경작 목적은 안 된다. 지상권은 부종성이 없으므로 지상물이 현존하지 않더라도 존속한다. 지상권은 수반성이 없으므로 지상물과 지상권을 분리 등기할 수 있다. 농경지는 지상권을 설정할 수 없다. 제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 ..

1. 취득시효 점유취득시효 소유의사, 평온, 공연, 20년 점유, 이전등기 등기부 취득시효 등기, 10년 선의무과실 점유 (점유취득시효) 20년(계속), 소유의사(자주)로, 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 소유권을 취득한다. (선의, 무과실은 요건 아님) 다만, 등기해야 한다(후등기). 선등기 후 점유자는 10년, 자주, 평온, 공연, 선의, 무과실이면 소유권을 취득한다. 동산은 10년, 5년의 취득시효가 있다. 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다. 제24..

1. 소유권과 상린관계 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리로서 완전물권이라고도 한다. 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 토지상하에 미친다. 제212조(토지소유권의 범위) 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다. 예) 서울 한계심도 = 40m 상린관계는 인접토지 이용관계를 조정한다. 안온방해금지(Immission): 열, 기체, 악취, 매연, 음향, 진동으로 생활방해해서는 안 된다. 수목가지: 제거청구 가능 → 제거하지 않으면 직접 제거 목근: 제거청구 없이 바로 제거 가능 소유권에 규정되어 있으며 지상권, 전세권에서 준용한다. 등기할 수 없으며 소멸시효도 없다. 구분 상린관계 지역권 목적 인접하는 토지 상호간 이용조절 관계 요역지의 편익을 위해 존재 범위 인접하는 부동산..

1. 점유자와 회복자의 관계 점유자가 회복자(소유자)에게 점유물을 반환할 때 생기는 문제다. 선의의 점유자는 과실을 취득한다. 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다. 선의 점유자는 과실수취권이 있다. → 부당이득반환할 필요 없다. (판례) 선의+무과실을 요구한다. 악의 점유자는 과실수취권이 없다. → 부당이득반환헤야 한다. 제201조(점유자와 과실) ①선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③전항의 ..

1. 점유권 점유권이란 물건을 사실상 지배하는 권리다. 점유권은 본권 유무와 무관하다. 사실적 지배 = 물리적 지배 + 관념적 지배 제192조(점유권의 취득과 소멸) ①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다. ②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다. 사실상 지배란, ‘사회통념상 특정인의 지배 내에 있다고 인정되는 객관적 관계’를 말한다. ‘점유할 수 있는 권리’ 또는 ‘점유할 권리’는 점유권이 아니라 본권이다. (관념적 지배★) 점유의 개념이 사실상 지배상태와 분리되는 모습을 ‘관념적 지배’ 또는 ‘점유의 관념화’라고 한다. 사실상 지배하지 않지만 점유가 인정되는 경우가 있다. §193, §10..

1. 등기의 종류 ①이중보존등기(중복등기): 하나의 부동산에 2개의 등기부가 존재 → 법원이 먼저 표제부를 기준으로 판단한다. → 표제부가 동일하면 사항란 중 갑구를 검토한다. 갑구의 소유자가 동일하면 원칙적으로 선등기가 유효하다. 다만, 선등기의 원인이 무효이면(예: 위조) 무효다. ②예비등기(가등기): 소유권은 변동하지 않으며 순위보전 목적이다. → 본등기는 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 청구해야 한다. → 가등기에 기초한 본등기를 하면 가등기 일자로 순위가 소급한다. ※ 일반적인 가등기는 ‘청구권순위보전가등기’를 말한다. → 소유권까지 소급하지는 않는다. → 가등기와 본등기 사이의 본등기는 등기관이 직권으로 말소한다. ※ ‘청구권순위보전가등기’와 ‘담보가등기’는 외관상 동일하다. →가등기는 부동..