임차권의 양도와 전대, 지상권 및 전세권과의 비교

임차권의 양도와 전대

1. 임차권의 양도와 전대 (갑:임대인, 을:임차인, 병:양수/전차인)

구분	갑-을	을-병	갑-병
임대인 동의 없는 양도	- 임대인은 임차인에게 차 임청구 가능 - 임대인은 해지권 취득	- 당사자 사이에는 유효 - 임차인은 임대인의 동의를 얻어줄 의무 부담하고 양수 인에게 담보책임 부담	- 임대인은 임대차를 해지 않고 있는 한 양수인이 임차인에게 목적물반환 청구를 요구할 수 있음 - 양수인의 점유는 불법점유로 방해배제청구권의 대상
임대인 동의 없는 전대	- 차임청구권 보유 - 해지권 발생	- 당사자 사이에는 유효 - 임대인의 동의 얻어줄 의무	-전차인은 임대인에 대항 불가 - 계약해지 않는 한 전대인에게 반환 청구 가능 - 불법점거로 인한 손해배상청구(X) - 임대인은 전차인에게 차임청구 불가 - 임차권을 해지하고 소유권에 기한 반환청구권 행사 가능
임대인 동의 있는 양도		- 임차인은 연체차임에도 양수인에게 승계(X) - 양도인은 임대차관계에서 벗어남	- 임대인의 동의는 철회 불가 - 임대인은 직접 권리행사 가능
임대인 동의 있는 전대	- 차임청구권 보유 - 전대차 성립으로 아무런 영향 없음	- 전차인은 임대인에 대해 직 접의무를 부담하나 전대인 과의 관계도 계속 유지	- 직접 법률관계 발생 X - 법정 채권관계 - 차임청구권 보유 - 전차인은 임대인에 대한 관계에서 전대차상 의무 부담, 권리는 취득 X - 부속물매수청구권 O, 비용상환청구권 X

 

보증금이란, 부동산임대차, 특히 건물임대차에서 임차인의 의무를 담보하기 위해 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물이다. 부동산소유권 이전시 원칙적으로 임차인은 양수인에 대해 보증금 반환 청구할 수 없으나, 제3자가 임대인의 지위를 승계한 때에는 그와 함께 보증금반환의무도 인수된다고 해석된다.

 

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우, 그 건물을 등기하면 토지임차권은 등기 없이도 제 3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다. 부속물매수청구권은 일시사용하기 위한 임대차에도 적용되지 않는다. 지상물이 객관적 가치가 없는 때에도 지상물매수를 청구할 수 있다.

 

2. 지상권 및 전세권과 임차권의 비교

구분		지상권	전세권	임차권	주택임차권
성질		물권	물권	채권	채권
등기		하여야 성립	하여야 성립	없어도 성립	없어도 성립
대항력		당연히 인정	당연히 인정	등기하면 인정	주민등록+인도일 익일부터 인정
대상		토지	토지, 건물	동산, 부동산	주거용건물
존속 기간	최장기	제한 없음	10년	원칙 20년	20년
	최단기	30, 15, 5년	토지: 제한 없음 건물 : 1년	제한 없음	2년
	無약정		언제든 소멸통고 6월	언제든 해지통고 6월, 1월, 5일
	갱신시	최단기 이상	10년 이내	10년 이내	10년 이내
법정갱신		없음	건물만 만료 전 6월~1월	만료 후 계속사용, 수익시	기간만료 전 6월~1월
사용료		요소가 아님	요소로 됨	요소로 됨	요소로 됨
사용료증감청구권		있음	있음	있음	있음
사용료증액제한		없음	연 5%	없음	연 5%
사용료 연체		2년으로 소멸청구	해당 없음	부동산만 2기 차임연체시 해지	2기액의 연체시 법정갱신 불인정
비용상환청구권		유익비만 가능	유익비만 가능	필요비, 유익비 가능	필요비, 유익비 가능
매수청구권		지상물매수청구권 인정	전세권설정자 : 제한 없이 가능 전세권자 : 일정한 경우 가능	임차인만, 건물의 일정한 경우 가능	임차인만, 일정한 경우 가능
양도 등		자유롭게	자유롭게	동의가 있어야 가능	동의가 있어야 가능
담보제공		저당권설정 가능	저당권설정 가능	담보제공 불가	담보제공 불가
경매권		없음	있음	없음	없음
우선변제권		없음	순서에 따라 변제	없음	보증금 : 확정일자 있을 때 순서에 따라 우선변제 소액보증금 : 순서없이 우선변제

 

저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없게 된 때에는 매수인은 선의ㆍ악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우에는 그 임대차를 등기하지 않더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지임차권은 대항력을 가진다.

임대차에서 필요비와 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법 원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. (제626조 제2항)