티스토리 뷰
1. 취득시효
| 점유취득시효 | 소유의사, 평온, 공연, 20년 점유, 이전등기 |
| 등기부 취득시효 | 등기, 10년 선의무과실 점유 |
(점유취득시효)
20년(계속), 소유의사(자주)로, 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 소유권을 취득한다. (선의, 무과실은 요건 아님)
다만, 등기해야 한다(후등기). 선등기 후 점유자는 10년, 자주, 평온, 공연, 선의, 무과실이면 소유권을 취득한다. 동산은 10년, 5년의 취득시효가 있다.
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간) ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다. ②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.
(주체★)
자연인, 법인, 국가, 지방자치단체, 권리능력있는 사단 및 재단법인은 모두 취득시효를 주장할 수 있다. 등기명의적격자는 가능하지만, 민법상 조합이나 읍면동은 불가능하다.
(대상★★)
공공재산, 공동주택의 공용부분은 취득시효 대상이 되지 않는다. ㉠타인의 부동산임을 요하지 않는다. 자기 부동산이지만 소유권 입증이 곤란한 경우에도 가능하다. ㉡부동산의 일부만도 취득시효의 대상이 될 수 있지만, 먼저 분할되고 뚜렷한 증표가 있어야 한다. 다만, 점유취득시효만 인정되면 등기부취득시효는 되지 않는다. ㉢국공유재산 중 행정재산은 불가하지만, 잡종재산(일반재산, 보존재산)은 가능하다. (다만, 등기해야 함) ㉣공유지분도 가능하다.
2. 점유기간의 기산점
점유기간의 기산점은 점유를 개시한 시점으로 한다. 원칙적으로 기산점은 임의로 선택할 수 없다. 다만, 취득시효시점까지 등기부상 소유자 변경이 없다면 임의로 선택할 수 있고 역산할 수도 있다. (상속은 소유자 변경 아님) 현시점에서 역산하여 20년을 주장할 수 있다.
(등기청구권)
소유자의 등기청구권은 물권적 청구권이다. 소유자가 아닌 자의 등기청구권은 채권적 청구권이다. 채권적 청구권은 10년 안에 행사해야 소멸시효에 걸린다. 점유자의 등기청구권은 물권적 청구권이 아니라 채권적 청구권이다. 점유자의 등기청구권은 등기가 계속되는 한 소멸시효에 걸리지 않는다. 소멸시효과 완성된 이후에 점유를 상실하면 등기청구권의 소멸시효 10년이 진행된다. 점유자로부터 점유물을 이전받은 자는 전점유자를 대위하여 등기청구권을 행사할 수 있다. 등기가 이전되면 소유권은 점유개시시점으로 소급하여 발생한다.
취득시효가 완성되기 전에 등기부상 명의자가 변경되더라도 취득시효는 중단되거나 정지하지 않는다. 취득시효 완성 당시 등기부상 명의자에게 등기를 청구할 수 있다. 진정한 소유자에게 해야 하며 무효 등기자를 대상으로 할 수 없다.
취득시효가 완성된 시점의 소유자에게만 청구할 수 있다. 취득시효 완성된 이후에 토지소유권이 변경된 이후 새로운 명의자에게는 선악불문하고 청구할 수 없다. (이후에 소유권이 시효 완성 시점의 소유자에게 회복되면 주장 가능) → 불법행위에 의한 손해배상청구권이 발생한다.★ 다만, 취득시효가 완성된 시점의 소유자가 제3자와 가장매매를 했거나 제3자가 매매에 적극 가담한 경우는 무효다.
(등기부 취득시효)
등기 + 선의/무과실 점유자는 10년의 취득시효를 주장할 수 있다. 무효인 등기라도 취득시효를 주장할 수 있다. → 하자가 치유된다. 다만, 이중의 보존등기되어 폐쇄되는 등기부에 등기된 경우는 등기부취득시효가 적용되지 않는다. 등기기간과 점유기간은 승계할지를 선택할 수 있다. (다만, 승계하면 하자도 승계됨) 선의/무과실은 점유 개시시에만 요구된다. 등기시가 아니며 10년 내내 요구되지 않는다. 등기부가 전산화된 현재는 이존보존등기 문제가 발생하지 않는다.
3. 공동소유
| 구분 | 공유 | 합유 | 총유 |
| 소유자 | 투자자 공동 | 조합체 형태 | 교회나 종중 |
| 지분 | 처분 자유 | 처분 제한 | 지분 없음 |
| 보존행위 | 단독 | 단독 | 사원총회 |
| 사용/수익/부담 | 지분에 따라 | 계약에 따라 | 정관에 따라 |
| 관리(이용/개량) | 과반수 지분 | 계약에 따라 | 정관에 따라 |
| 처분 | 전원동의 | 전원 동의 | 사원총회 |
나대지에 건물을 신축하는 것은 처분행위다. 공유물은 5년 이내에서 불분할 특약을 붙일 수 있으며 갱신 가능하다. 공유물분할에는 협의분할과 재판상 분할이 있다.
협의분할방법: 현물분할(원칙), 대금분할, 가액(지분)배상
재판상분할방법: 현물분할(원칙), 대금분할(현저한 감손 있을 때 경매)
처음부터 재판상 분할 청구할 수 없다. (먼저 협의분할해야) 협의가 완료된 후 이행하지 않는다고 하여 재판상 분할 청구할 수 없다.
제262조(물건의 공유) ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
제266조(공유물의 부담) ①공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. ②공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.
제267조(지분포기 등의 경우의 귀속) 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. ③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
제270조(분할로 인한 담보책임) 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.
(공유)
법률행위로 인한 공유는 등기해야 한다. 법률규정에 따라 상속, 경계표(상린관계), 공유면적 등은 공유로 한다. → 등기하지 않아도 소유권이 인정된다. 공유지분의 양도처분은 단독으로 가능하다. 상속인 없이 사망하거나 포기하면 다른 공유자에 지분비율로 귀속된다. 의무부담은 지분비율로 부담하되 1년 이상 의무지체가 되면 지분매수청구권(형성권)이 주어진다. 사용수익은 지분비율로 한다.
4. 공유자의 내부관계★★★
(보존행위)
보존행위(= 물권적 청구권 행사) = 반환, 결과제거, 예방
보존행위는 전원을 위해서(대신하여) 전부를 단독으로 행사할 수 있다. 지분권 행사(주장, 확인)는 단독으로 자기 지분에 대해서만 행사할 수 있고 전원을 위해서(대신하여) 전부에 대해서 할 수는 없다.
※손해배상금, 부당이득금, 차임(사용료)
(관리행위)
공유지분(★★)의 과반수로 한다. 예) 임대차
임대차 계약에 동의하지 않았다면 임차인에 직접 차임 청구할 수 없다.
(처분·변경행위)
공유자 전원의 동의가 있어야 한다. 예) 건물 매각, 신축, 리모델링
공유자 1인의 매매계약은 유효하지만(채권행위) 지분을 초과하는 처분행위는 무효다. 등기 전부를 무효로 하지는 않는다.
(공유물 분할★★)
각 공유자는 언제든지 자유롭게 공유물 분할을 청구할 수 있다. 형성권으로서 분할에 협력할 의무가 있다. 분할이 금지되는 경우도 있다.
법률규정으로 금지: 구분소유 건물의 공용부분, 구분소유건물의 대지, 경계선상의 경계표/담/구거 등
임의적 사항: 당사자 간 분할금지특약. 단, 5년 이내 기간에서만 유효
→ 연장, 갱신, 변경 가능하다.
→ 등기하지 않으면 제3자에 대항할 수 없다.
유언으로 분할 금지할 수 있다. (단, 5년 이내 기간에서만 유효)
분할은 원칙적으로 협의분할이다. → 공유자 전원 동의
협의분할이 실패하면 재판상 분할청구 소송을 할 수 있다. 필요적 공동소송이므로 재판에 전원이 참여해야 한다. 공유물 분할판결은 형성판결이다. 등기하지 않아도 효력 있다. 조정, 협의 결과는 등기해야 한다.
* 3대 재판 = 이혼, 교통사고, 상속재산분할
분할의 방법 3가지인데 현물분할을 원칙으로 한다. 예외적으로 대금분할(경낙대금)을 할 수 있다. 가격배상분할(다른 공유자의 지분 인수) 방법으로 할 수도 있다. 공유물 분할은 소급효가 없다. 단, 상속재산 분할은 소급효 있어서 당시 민법을 적용한다. 분할은 지분권의 교환계약으로서 공유자는 지분비율로 담보책임 있다. 근저당권이 설정된 후 분할되면 지분비율대로 공유물 전부에 존속한다.