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1. 해제권의 불가분성
당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다. 이때 해지나 해제의 권리가 1인에 대해 소멸한 때에는 다른 당사자에 대해서도 소멸한다. 해제권 행사는 전원이 전원에 대하여 해야 한다. 해제권 소멸은 1인에 대해서 소멸해도 전원에 소멸한다.
(해제의 효과★)
① 계약은 소급하여 소멸한다.
② 원상회복의무가 있다. (부당이득반환의 특칙이다.) 선악불문하고 “원물 + 과실”, “금전 + 이자” 모두 반환해야 한다. ※취소는 소급효가 있지만, 선악에 따라 반환범위가 다르다. 위약금 배제 특약이 없다면 계약금은 이자 포함하여 반환해야 한다. 동시이행의무 있다.
③ 손해배상의무가 있다. (이행이익을 배상해야 한다.) 동시이행의무가 있다.
④ 제3자의 권리를 해하지 못한다. 보호받는 제3자가 되려면 해제 전 거래 + 완전한 권리 보유했어야(등기했어야) 한다. (선악불문)
예) 목적물에 대한 소유권이나 저당권을 취득하고 등기 마친 자
→ 가압류, 대항요건, 소유권(저당권 등), 가등기
목적물을 임차하여 대항요건을 구비한 임차인
계약해제 전에 목적물을 가압류한 채권자
판례) 해제 이후 거래자라도 해제 사실을 모른 경우는 보호(선의)
→ 해제 전 등기한 제3자는 선악불문 보호
→ 해제 후 등기한 제3자는 선의만 보호
보호받는 제3자 아닌 경우: 계약상의 권리나 채권 보유는 보호 안 된다.
예) 등기청구권을 양수한 양수인(분양권 전득자)
예) 해제 전에 소유권이전등기청구권을 압류/가압류한 채권자
(해제권의 소멸)
① 일반적 소멸원인
제척기간 : 해제권은 형성권이므로 소멸시효가 아닌 제척기간에 걸리며 그 기간은 10년이다.
기타 사유: 해제권의 포기, 이행 또는 이행의 제공, 해제권의 실효 등으로 소멸한다.
② 특수한 소멸원인
당사자 사이의 계약이나 법률의 규정에 의한 존속기간의 경과하면 소멸한다. 해제권 행사기간이 정해져 있지 않은 경우 해제권 행사여부를 최고할 수 있고 이때 해제통지를 받지 못하면 해제권은 소멸한다. 해제권자의 고의.과실로 목적물이 현저히 훼손되면 소멸한다. 해제권자가 수인인 경우 그 중 1인의 해제권이 소멸하면 다른 해제권자의 해제권도 소멸한다(불가분성). 해제권자가 목적물을 개조 또는 가공하여 새로운 물건으로 변경한 때 소멸한다.
2. 매매
유쌍낙불이며 일시적 계약이다. 즉 유상, 쌍무, 낙성, 불요식이다.
제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제564조(매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. ③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
매매 대상 재산권은 반드시 소유권일 필요 없다. 타인권리 매매계약도 계약 자체는 유효하다. 반드시 현존해야 할 필요 없다. 예) 아파트 선분양 계약
※ 장래 발생하는 재산권도 매매 대상이 될 수 있다. 대금은 반드시 금전이라야 한다.
※ 금전이 아니라 다른 재산권이라면 매매가 아니라 교환이다. 매매계약은 재산권과 대금만 합치하면 성립한다. (이행시기, 장소 등은 필수 요소 아니다)
(계약금)★★★
계약금이란, 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물이다. 계약이 이행되면 계약금은 반환하는 것이 원칙이다. 계약금을 대금에 충당하는 것은 관행이다
①계약금 계약은 매매계약을 주된 계약으로 하는 종된 계약이다. 독립적 계약으로서 매매계약과 별개로 할 수 있다.
②요물계약으로서 대금을 지급하지 않으면 성립하지 않는다. 전액 입금된 날이 계약성립일이다. (판례) 일부만 입금되면 계약금 계약이 성립되지 않는다.
③주된 계약과 계약금 계약의 선후는 관계가 없다.
④반드시 금전일 필요는 없다. ※매매의 반대급부는 금전이라야 한다. 그렇지 않으면 교환이다. (판례) 현금보관증 작성교부도 계약금 지급으로 취급(인정)된다.
⑤다른 유상계약에도 준용한다.