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1. 계약금의 역할(종류)
①계약금은 증약금으로서 계약체결의 증거다.
②특약하면 위약금으로서 손해배상액의 예정으로 추정한다. → 손해 여부를 입증할 필요 없다. 추가 손해배상청구할 수 없다.
(판례) 관행보다 지나치게 과다한 경우 직권감경 처리할 수 있다.
(판례) 일방의 위약금 특약은 타방에게 적용이 없다. 단, 위약벌로 특약하면 별도로 손해배상을 청구할 수 있다.
③계약금은 해약금(★★★)으로 추정한다. 특약 없어도 당연 인정
ⓐ쌍방 모두 이행에 착수하기 전까지만 해약금 역할한다. 예) 중도금 지급 전까지만
(판례) 토지거래허가지역에서 허가가 난 것은 이행의 착수 아니다.
(판례) 이행판결은 이행의 착수 아니다.
ⓑ이행기 전이라도 이행할 수 있다.
ⓒ교부자는 의사표시만 해도 된다. 수령자는 의사표시와 배액제공을 해야 해약된다. → 약정금액의 배액이지, 수령금액의 배액이 아니다.
※매수인 수령거부 시 법원공탁할 필요 없다. 배액제공증거만 있으면 된다. 예) 내용증명
ⓓ 법정해제와의 차이점
- 계약금 해제는 최고할 필요없다.
- 원상회복 없다.
- 손해배상 없다.
④약정해제권이 있더라도 법정해제권은 여전히 인정된다.
⑤특약으로(해약금배제특약) 배액 상환해도 해지할 수 없게 할 수 있다.
양당사자는 계약금 해제권이 생긴다.
※교부자 = 계약금 포기, 수령자 = 배액 상환
이른바 가계약금이 계약금보다 작더라도 계약금만큼을 포기하거나 배액상환해야 한다. 계약이 해제되면 소급소멸하지만, 원상회복/손해배상 청구권은 없다.
2. 계약금 해제권
일방이 계약 이행에 착수하면 계약 해제권은 소멸한다. 이행착수 = 중도금 지급 + 등기소동행촉구. 토지거래허가지역에서 허가를 받은 것은 이행착수 아니다. 이행최고 및 매매잔대금 지급 구하는 소송도 이행착수 아니다. 계약금 해제권과 별도로 채무불이행에 따른 계약 해제권 있다.
동일기한 추정: 대금 지급일은 재산권 이전일과 같은 것으로 추정한다.
대금지급장소: 매도인의 주소지를 원칙. 인도와 동시지급시 인도장소.
계약비용: 토지측량비, 평가비용, 계약서작성비용, 공정증서 작성비용, 중개업자 보수
합의가 있으면 합의한 대로, 합의가 없으면 균등하게 부담한다. 이전등기비용은 계약비용이 아니며 관습상 매수인이 부담한다. 과실의 귀속은 인도를 기준으로 한다. 단, 대금 완납 시는 대금 완납을 기준한다.
제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
권리 주장자가 있을 경우, 대금 지급을 거절할 수 있다.
제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다.
제589조(대금공탁청구권) 전조의 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.
3. 매도인의 담보 책임
매도인의 담보책임★★ = 대금감액청구 + 계약해제 + 손해배상청구 + 출재액상환청구 + 완전물급부청구
| 담보책임원인 | 매수인 선악 | 책임의 내용(매수인의 권리) | 행사 기간 |
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| 대금감액 청구권 |
해제권 | 손해배상 청구권 |
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| 권리의 하자 |
전부타인권리 (제570조) |
선의 | - | 있음 | 있음 | 규정 없음 |
| 악의 | - | 있음 | - | |||
| 일부타인권리 (제572조) |
선의 | 있음 | 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때 |
있음 | 안 날부터 1년 |
|
| 악의 | 있음 | - | - | 계약일부터 1년 |
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| 수량부족/ 일부멸실 (제574조) |
선의 | 있음 | 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때 |
있음 | 안 날부터 1년 |
|
| 악의 | - | - | - | - | ||
| (용익적 권리) 제한물권에 의한 제한 (제575조) |
선의 | - | 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 |
있음 | 안 날부터 1년 |
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| 악의 | - | - | - | - | ||
| (담보권) 저당권/ 전세권에 의한 제한 (제576조)★ |
선의 | - | 담보권 행사로 소유권 취득할 수 없거나 취득한 소유권 잃은 경우 |
(좌동) 매수인 출재로 소유권 보존한 경우 |
규정 없음 | |
| 악의 | - | |||||
| 물건의 하자 |
특정물 하자의 경우(제580조) |
선의․ 무과실 |
- | 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 |
있음 | 안 날부터 6월 |
| 악의 | - | - | - | - | ||
| 종류물 하자의 경우(제581조) |
선의․ 무과실 | - | 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 |
있음 | 안 날부터 6월 |
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| 완전물급부청구권 | ||||||
| 악의 | - | - | - | - | ||
＊ 제척기간의 규정이 없는 경우 : 전부 타인의 권리, 저당권․전세권에 의한 제한의 경우
＊ 제척기간
① 권리의 하자는 1년, 물건의 하자는 6월이다.
② 선의인 경우에는 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약일로부터 기간을 계산한다.
＊ 선의/악의의 경우 담보책임의 내용이 같은 것(제576조)
저당권/전세권에 의한 제한은 그것이 설정되어 있다는 것 자체로서는 담보책임의 추궁이 불가하고, 다만 그 실행 으로 권리를 취득할 수 없거나 잃게 된 때 또는 출재로 소유권을 보존한 때에만 가능한다.