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1. 주택임대차보호법
(대항요건)
국민의 주거안정을 보장하기 위함으로서 복지국가적 원리가 내면에 흐르는 법으로서 임차인에게 유리하게 해석한다. 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리하면 무효다. 이 법의 보호를 받으려면 대항요건(=인도+전입신고)을 구비해야 한다. 전입신고(주민등록)이 정확해야 한다. 대항력이란 임차인이 집을 비우지 않고 계약기간 만료될 때까지 보증금을 반환받기 전에는 승계인에게 승계받을 수 있는 권리다. 신소유자, 제3자, 경락자에게 주장할 수 있다. 대항요건을 갖추면 다음 날 0시부터 대항력을 갖는다. 확정일자 여부와 무관하게 대향력을 가진다.
①확정일자는 우선변제권을 논할 때 고려한다.
②통상의 경우 매수인, 양수인에게, 경매된 경우 경락자에게 계약만료일까지 집을 비우지 않을 수 있다. →선순위 담보권자, 압류/가압류/가처분/가등기권자가 1명도 없으면 대항력을 갖는 데 문제가 없다.
(우선변제권)
대항력은 전입한 다음 날 0시부터 생긴다. 주택이 경매 중일 때 관건이 된다.
①대항력+확정일자가 최종 구비된 날이 우선변제기준일이다. 예)(이사 3/2, 전입 3/2), 확정일자 3/2 → 우선변제기준일 3/3 0시
확정일자 받는 날 이미 임대보증금 전액을 지급했어야 하는 것 아니다. 예)확정일자 2/27, (이사 3/2, 전입 3/2) → 우선변제기준일 3/3 0시. 예)이사 3/2, 전입 3/2, 확정일자 3/5 → 대항력 3/3 0시, 우선변제기준일 3/5
②확정일자를 기록할 때 동/호수 누락되어도 효력 있다. (확정일자 기록을 확인하는 것은 날짜와 보증금액 확인하기 위함이다.)
③경매개시결정(경매등기) 이후에 확정일자를 받아도 우선변제권 있다. 다만, 배당순위가 늦을 뿐이다.
④배당신청종기일까지 배당신청은 해야 한다.
⑤대항력+우선변제권을 모두 겸유한 자는 대항력을 주장하거나 우선변제권 중 선택하여 주장할 수 있다. 우선변제권을 행사했으나 보증금보다 배당금이 적을 경우 경락인에게 대항력을 주장하여 잔금을 요청해야 한다.
⑥우선변제를 받으려면 집을 비운 사실을 증명하는 서류를 제출해야 한다. (인도사실확인서)
(최우선변제권)
소액보증금(보증금 중 일정액)을 순위와 관계없이 변제한다.
①경매신청등기 전까지 대항력 구비하면 확정일자 받지 않아도 된다.
②계약당시 금액기준 아니라 경매당시 금액기준이다. 단, 상가는 월세를 고려하지만, 주택은 보증금만 고려한다.
③배당신청은 필요하다.
④최우선변제를 받지 못하는 경우
ⓐ임차명령등기 난 주택에 새로 임차한 경우. ※다만, 대항력+확정일자를 받으면 우선변제권은 인정된다. (순위는 마지막)
ⓑ나대지에 저당권이 설정된 후에 신축한 주택을 임차한 경우, 토지 경락대금에서는 최우선변제를 받을 수 없다.
ⓒ임대인 동의 받은 전차인이 있더라도 임차인을 기준으로 최우선우선변제금액이 결정된다.
⑤총경락대금(주택+대지) 중 1/2까지만 최우선 변제 받을 수 있다.
2. 임차명령등기제도
①임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 가능하다.
②주택소재지 관할법원에 등기신청한다.
③배당신청할 필요 없다.
④임차보증금반환이 선행의무이지, 임차권등기말소의무와 동시이행관계아니다.
(존속기간의 보장)★★★
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
①주택임대차는 최소 2년인 것으로 본다. 계약 기간이 2년 미만인 경우 임차인은 2년을 주장하거나 계약한 기간을 선택할 수 있다. (임대인은 주장할 수 없음)
②임대인은 6개월~2개월 전에 갱신거절 또는 조건변경 통고해야 한다. 법정개신 된 경우 동일한 조건, 기간은 2년으로 한다. 다만, 임차인은 2년 갱신을 주장하거나 언제나 해지 통고할 수 있다. 임대인은 3개월의 유예기간을 보장해야 한다. 임차인은 2개월 전까지 통지하지 않으면 법정갱신된다. → 주택만 쌍방통지의무 있다.
갱신거절사유
①2기 차임액이 연체하거나 임차인 의무를 현저히 위반
②서로 합의 하에 상당한 보상
③임대차 계약 시 사전고지하거나, 안전우려 또는 다른 법령에 따라 재건축하는 경우
④임대인이 직접 거주 예정. 다만, 최소 2년 거주해야 한다. 2년 이상 거주하지 않았다면 손해배상청구할 수 있다. 합의에 따르거나 (중개수수료 + 이사비)만큼 손해배상한다.
적용범위
주거용 건축물 : 실질적으로 판단, 판단시기는 원칙적으로 임대차계약체결시기
무허가건물이나 사용승인 받지 못한 건물도 해당
채권적 전세 : 임대차 형식을 빌리지 않고 전세계약 약정을 하였으나 등기하지 않은 경우 이 법 적용
주택의 대지 : 이 법 적용 대상이 됨
적용 배제 : 일시사용을 위한 것이 명백한 경우, 법인이 주택을 임차한 경우, 무상 사용대차 (단, 저소득층 무주택자 주거안정을 위한 전세임대주택을 지원하는 법인과 중소기업법에 해당하는 소속직원이 주민등록에는 대항력을 인정)