1. 저당의 유동화 제도 (1) 저당시장 구조 '주택수요자 주택금융기관 투자자'로 구성된다. ① 1차 저당시장(주택수요자 주택금융기관): 주택자금대출시장이다. 저당대부를 원하는 수요자(차입자)와 저당대부를 제공하는 금융기관(1차대출기관)으로 이루어진 시장이다. ② 2차 저당시장(주택금융기관 투자자): 주택자금공급시장이다. 저당대출기관과 저당투자자들 사이에 기존의 저당을 거래하는 시장이다. 대표적인 대출기관은 한국주택금융공사(HF)와 특별목적회사(SPC)이다. 한국주택금융공사가 발행하는 증권은 MBS(Mortgage Backed Securities, 주택저당담보증권)이다. 특별목적회사들이 발행하는 증권은 ABS(Asset Backed Securities, 자산담보부증권)이다. (2) MBS(주택저당담보증권..

1. 금융수학 복리 이자 계산을 전제로 미래가치와 현재가치를 계산하는 몇 가지 방법에 기초한다. 원금에 계수(또는 상수)를 곱하여 미래가치 또는 현재가치를 계산할 수 있다. 이와 관련한 계수는 아래와 같다. 구분 의미(복리 이자 계산을 가정함) 수식 일시불의 내가계수 이자율이 r일 때 오늘 원금 1원을 예금하면 n년 후 받게 되는 원리합계 금액 (1+r)ⁿ 일시불의 현가계수 이자율이 r일 때 n년 후 원리합계 금액 1원을 받기 위해 오늘 입금해야 하는 예금액 1/(1+r)ⁿ 연금의 내가계수 이자율이 r이고 오늘부터 원금을 매년 1원씩 n번을 적금했을 때 n년 후 받게 되는 원리합계 금액 [(1+r)ⁿ -1]/r 연금의 현가계수 이자율이 r일 때 n년간 매년말 1원씩 받기 위해 오늘 입금해야 하는 예금액 ..

1. 부동산 투자와 투기 투자는 기본적으로 현재의 확실한 자금 지출을 통해 미래의 불확실한 수익을 얻는 것이다. 부동산 투자를 할 때는 개별성, 공급의 한정성, 토지의 영속성, 용도의 다양성과 같은 부동산의 특성을 고려해야 한다. 투기는 부동산의 단기 시세차익에만 관심을 둔다. 부동산 투기를 억제하는 방법은 부동산 이익에 대한 중과, 토지거래허가제 강화, 투기과열지구 지정, 부동산가격공시제도, 개발부담금 부과, 분양주택 전매금지 등이 있다. 부동산 투자는 취득 시 큰 자금이 투입되어야 하고 환금성이 낮다는 단점이 있다. 보유기간에 관리 노력이 필요할 뿐 아니라 외부 환경의 변화에 따라 시세의 변동이 크다. 또한, 정부의 부동산 정책에 따라 큰 영향을 받는다. 2. 부동산 투자 위험 부동산 투자 위험은 부..

주택 정책 주택 정책은 양적 및 질적으로 충분한 수준이 확보된 쾌적한 주택을 확보하는 것이다. 이를 위해 정부가 선택할 수 있는 정책은 (1) 공급 확대 (2) 구매력 강화 (3) 주거 환경 개선 등이 있을 수 있다. 공급 확대는 신규 주택의 건설을 촉진하고 재고 주택을 보전 및 개량하는 등의 방안을 포함할 수 있다. 구매력 강화는 소득개선, 서민을 위한 저당금융제도 실시, 보조금 및 세제 혜탁 등을 포함할 수 있다. 주거 환경 개선은 주거 환경의 안전성, 편의성, 쾌적성 등을 개선하는 방안 등을 포함할 수 있다. 임대 주택 정책 임대 주택 정책은 크게 (1) 임대료 규제 정책과 (2) 임대료 보조 정책으로 구분할 수 있다. 임대료 규제 정책은 주택 소유자가 임대료를 특정 금액 이상으로 부과할 수 없게 ..

1. 시장의 효율성 및 외부성 시장 실패: 정보의 비대칭, 독과점 존재, 규모의 경제(비용체감), 외부효과 발생, 공공재의 존재 등으로 인해 발생 역선택(Adverse selection): 정보 부족으로 인해 의사결정자가 불리한 선택을 하는 현상 도덕적 해이(Moral hazard): 타인이 자신의 행동을 관찰하지 않을 때 바람직하지 않은 행동을 하는 현상 효율적 시장이란 새로운 정보가 지체 없이 부동산 가치에 반영되는 시장이다. 구분 약성 효율적 시장 준강성 효율적 시장 강성 효율적 시장 반영 정보 과거 정보 과거/현재 (공표된 정보) 과거/현재/미래 (모든 정보) 초과 이윤 현재/미래 정보 분석으로 가능 미래 정보 분석으로 가능 불가능 분석 기법 기술적 분석 기본적 분석 불필요 정상 이윤 획득 가능 ..

1. 부동산 문제 부동산과 인간의 관계를 악화하는 다양한 문제들을 포함한다. 예) 토지의 수요와 공급 간 불균형에 따른 지가 상승, 국토의 문란한 이용, 주택 공급의 양적 및 질적 문제, 환경 파괴 등. 부동산 문제의 특성은 다음과 같이 요약할 수 있다. 악화성향: 부동산 문제는 방치하면 더욱 악화되는 경향이 있다. 비가역성: 부동산 문제가 악화되기 시작하면 예전 상태로 회복하기가 쉽지 않다. 지속성: 이미 발생한 부동산 문제는 시간이 지나면서 계속되는 성향이 있다. 해결 수단의 다양성: 하나의 부동산 문제에 대한 해결 방안 다양하다. 예) 금융 지원, 세제 혜택 등 복합성: 부동산 문제는 법률·경제·기술적 요인들이 복잡적으로 작용하여 발생한다. 2. 토지 문제 1) 지가고 문제 인구 증가, 도시화, 투..

[기출문제] 제24회 기출(레일리의 소매인력법칙) 1. A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어져 있다. A도시의 인구는 5만명, B도시의 인구는 10만명, C도시의 인구는 3만명이다. 레일리(W. Reilly)의 '소매인력법칙'을 적용할 경우, C도시에서 A도시와 B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는? (단, C도시의 모든 인구는 A도시와 B도시에서만 구매함) A도시 B도시 ① ② ③ ④ ⑤ 5,000명 10,000명 15,000명 20,000명 25,000명 25,000명 20,000명 15,000명 10,000명 5,000명 제26회 기출(레일리의 소매인력법칙) 2. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서..

[기출문제] 제18회 기출(컨버스의 분기점모형) 1. 어떤 도시에 쇼핑센터 A,B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000㎡이고, B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가? (컴버스의 분기점모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고 상가의 면적에 비례한다. ① A로부터 1km 지점 ② A로부터 2km 지점 ③ A로부터 4km 지점 ④ A로부터 5km 지점 ⑤ A로부터 7km 지점 ​ 제21회 기출 2. 부동산 입지에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 회귀모형은 특정 부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중 하나이다. ② 도심지역에 건물들이 고층화되..

1. 상권획정의 방법 구매 습관을 결정하는 요인은 크게 세 가지로 분석할 수 있다. 편의성(Convenience): 일상필수품으로서 구입이 편리한 곳에서 습관적으로 구매한다. 선매성(Shopping): 상품 특성이 유사하기 때문에 여러 상점에서 가격 비교한 후 구매한다. 전문성(Specialty): 상당한 전문성이 요구되는 상품으로서 점포까지의 거리가 멀어도 기꺼이 방문한다. 1) 시장침투법 시장의 중첩을 인정하며 경쟁을 고려하여 상권을 확률적으로 획정한다. 상품 특성에 대한 평가 결과에 근거하는 기법으로 가장 일반적으로 사용된다. 소비자 분포 기법(CST: Customer Spotting Technique)을 적용한다. 매출이 발생하는 위치와 중심지로부터의 거리를 측정하여 1차 상권(전체 매출액의 75..

1. 클리스탈러 중심지 이론 중심지는 여러 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 있는 지역이다. 배후지는 중심지를 둘러싸고 있는 지역이다. 중심지가 배후지(보완구역)에 재화나 서비스를 제공할 수 있는 범위를 재화의 도달범위라고 한다. 재화의 도달범위가 최소한의 요구치보다 커야만 중심지 기능을 유지할 수 있다. 재화의 도달범위가 클수록 중심지 기능이 발달하게 된다. 중심지는 규모에 따라 차수가 있다. 같은 차수의 중심지들의 위치를 연결하면 6각형 벌집 모양으로 배열된다. 한편, 낮은 차수의 중심지는 낮은 차수의 재화와 서비스를 제공할 수는 있지만, 높은 차수의 재화와 서비스는 제공하기 어렵다. 하지만 높은 차수의 중심지는 높은 차수와 낮은 차수의 재화와 서비스를 모두 제공할 수 있다. 예를 들어, 지역에 있는..

[기출문제] 제20회 기출문제 1. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 호이트(Hoyt)의 선형이론에 따르면 주택지불능력이 낮을수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다. ② 헤이그(Haig)의 마찰비용이론은 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 복고 교통비의 중요성을 강조했다. ③ 버제스(Burgess)의 동심원이론은 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명했다. ④ 해리스(Harris)와 울만(Ulman)의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다. ⑤ 다핵심이론에서는 지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화..

[기출문제] 제19회 기출문제 1. 주거분리와 주택의 여과과정(filtering process) 이론에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 고소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치상승분이 보수비용보다 적다면 하향여과가 발생할 수 있다. ② 주거분리는 주택 소비자가 정(+)의 외부효과 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다. ③ 저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치상승분이 보수비용보다 크다면 상향여과가 발생할 수 잇다. ④ 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료( premiun)가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다. ⑤ 고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 상향여과과정이 계속되면, 고속득층 주..

[기출문제] 제15회 기출 1. 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다. 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은? ① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여, 부동산의 법적·경제적·기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다. ② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다. ③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다. ④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하게 된다. ⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다. ​ 제19회 기출 2. 부동산학에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? ① 부동산학은 토지 및 그 ..

1. 단핵이론 (1) 버제스의 동심원 이론 튀넨의 고립국이론을 차용하여 도시구조를 설명하는 단핵구조이론으로서 20세기 미국 시카고를 모델로 한다. 도시생태학적 관점에서 침입, 경쟁, 천이의 과정을 통해 도시의 공간구조가 형성되는 과정을 설명한다. 도시 중심에서 멀어질수록 인구밀도가 낮아지면서 범죄, 질병, 빈곤 등의 문제가 감소한다. 도심 중심에 가까울수록 외곽으로 빠지지 못하는 저소득층이 산다. 그로 인해 다음과 같은 지대들이 동심원 형태로 형성된다. 제1지대: 중심업무지구(Central Business District: CBD) 제2지대: 전이지대(Zone in transition, 천이지대) 제3지대: 저소득층지역(Zone of low income housing, 근로자주택지대) 제4지대: 고소득층..

1. 기본 개념 1) 지대와 지가 ① 지대: 일정 기간 토지를 사용한 대가. 즉, 임대료로서 유량(flow)이다. ② 지가: 일정 시점 토지의 교환 대가. 즉, 매매 가격으로서 저량(stock)이다. ③ 지가는 장래에 무한히 수령하게 될 지대를 이자율로 할인한 가치의 합계이다. 따라서 수학의 무한등비급수 공식을 적용하면 아래와 같다. 지가 = 지대 / 이자율 2) 지대이론 ① 전용수입(Transfer Earning) 전용수입이란 특정한 생산요소가 다른 용도로 전용(변경)되지 않고 현재 용도로 계속 사용되게 하기 위해 지급하는 최소 금액이다. 다시 말해, 전용수입은 일종의 기회비용 또는 정상이윤이다. 따라서 지대를 전용수입으로 볼 경우 초과이윤이 존재하지 않는다. 지대 = 전용수입 --> 초과이윤 = 0 ..

1. 주택시장의 여과 과정 여과현상(Filtering)이란 주택이 수요가 수요자의 소득 수준에 따라 따라 고소득층 또는 저소득층으로 이동하는 현상이다. 모든 주택 수요자는 공통적으로 우수한 주거 환경과 주택을 선호하지만, 지불할 수 있는 능력 또는 소득수준이 서로 다르기 때문에 소득수준에 따라 주택의 질적 수준을 선택한다. 1) 여과현상 ① 하향여과 고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 사용하는 현상이다. 주택이 연령이 높아지면서 주택의 질적 수준이 낮아지고 가격이 떨어지거나 저소득층에 대한 보조금이 지급되면서 한때 고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 소유하게 된다. (연상) 하향여과: 소유권이 고소득층에서 저소득층으로 하향된다. ② 상향여과 저소득계층이 사용하던 주택을 고소득층이 사용하는 현상이다. ..

1. 수요와 공급 1) 공통 - 유량(Flow) : 기간, 장기 ⇒ 신규주택정책(양과 질적 향상) - 저량(Stock) : 시점, 단기 ⇒ 기존주택정책(질적인 향상) - 수요와 공급은 반드시 유효수요/공급이며 사전적 개념이다. 2) 수요이론 및 공급이론 - 수요: 일정 기간 소비자가 구매력을 갖추고 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구이다. - 수요량: 소비자가 특정 가격에서 구입하고자 하는 최대수량이다. - 수요곡선: 가격과 수요량의 관계를 표현한다. 우하향(소득효과 + 대체효과) 곡선의 형태를 띤다. - 수요량의 변화: 해당 재화의 가격변화에 따라 수요곡선상의 변화이다. - 수요의 변화: 해당 재화의 가격 이외 원인에 의한 수요곡선 자체의 이동이다. 예) 소득, 연관재 가격, 기호, 미래에 대한 기대..

1. 기본원리 1) 정의 ①부동산활동의 능률화 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학(김영진 교수) ②성격：사회과학, 응용과학, 종합과학, 경험과학, 규범과학, 실천과학 2) 부동산학의 접근방법 종합식 접근방법：부동산법론, 부동산경제론, 부동산기술론 ⇒ 시스템(system)적 사고방식 3) 기초분야 ①결정분야(실무)부동산 투자, 금융, 개발 ⇨ 부동산정책 ②결정지원분야(실무)부동산 마케팅, 관리, 평가, 상담 ⇨ 중개, 권리분석, 입지선정 등 ③기초분야(이론)：부동산 특성, 부동산법, 부동산시장, 부동산세금, 기초금융수학 4) 부동산학의 지도이념 - 일반이념 : 효율성(토지의 최유효이용), 형평성(소유권의 가장 폭넓은 배분), 합법성 - 지도이념 : 공간 및 환경가치 증대(기술적 측면), 효율적 관..

1. 가등기담보법 의의 : 채무자가 채권 특히 금전채권을 담보하기 위해 채무불이행시 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해 주기로 대물변제예약 또는 매매예약을 하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 해두는 담보 방법이다. 유형: 대물변제예약에 의한 가등기담보와 매매예약형이 있다. 적용 범위 : 부동산 소유권, 지상권/지역권/임차권, 등록할 수 있는 권리(입목, 선박, 자동차, 항공기)의 취득을 목적을 하는 담보계약에 적용된다. (질권.저당권.전세권은 제외됨에 유의) 대물반환의 예약 당시 가액이 피담보채무를 초과하는 경우일 것이다. 적용 제외 : 소비대차 이외의 사유로 인한 채권, 대물변제 예약의 약정이 없는 경우, 주식/동산 등은 제외된다. (법적 성질) 담보물권성: 일종의 특수..

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소유와 관리에 관한 내용을 다루는 단체법적 성격을 띤다. 법 시행 전에 건축되거나 구분된 건물에 대해서도 적용된다. 구분소유권의 대상은 전유부분에 한한다. ①공유부분은 처분의 일체성이 있어서 절대로 분리 처분할 수 없다. ②공유부분에 대한 분할청구는 절대로 허용되지 않는다. 단독소유 vs 구분소유 여부는 구분소유자의 의사(구분의사)에 따른다. 구분소유로 등록하거나 등기하지 않아도 구분의사(구분행위)가 있으면 구분소유권이 성립된다. 건물준공시 전유 vs 구분부분이 결정되면 이후 절대로 변경할 수 없다. 구조상 공용부분은 별도로 등기하지 않아도 된다. 규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다. ※아파트 지하주차장은 절대로 구분소유대상이 될 수 없다. ..

1. 상가건물임대차보호법 (적용대상) 적용대상: 환산보증금액[=보증금+월세환산액(=월세x100)]이 일정 금액 이하에 해당하는 상가건물 임차인만 적용된다. 기간 보장최단존속기간 : 1년 임차인의 갱신청구권 : 만료 전 6월부터 1월까지 사이에, 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사 가능하다. (대항력) - 발생요건 : 등기가 없는 경우에도 임차인의 건물 인도와 사업자등록을 신청한 때, 그 다음날부터 효력이 생긴단. 주의할 점은 계약서상의 확정일자는 우선변제권의 요건일 뿐 대항력의 요건은 아니라는 점이다. ①환산보증금(보증금 + 100월세)이 일정금액 이하일 때 보호된다. 예) 서울 9억, 수도권 6.9억, 과밀 5.4억, 기타 3.7억 → 기준 금액은 매년..