지상권의 효력과 취득

1. 지상권

지상권 규정(제279~290조)는 편면적 강행규정이다. 단, 유익비상환청구권은 배제특약 가능하다. 타인 토지에 있는 건물, 공작물, 수목을 소유 목적으로 한다. ※수목은 식림의 대상은 가능하지만, 경작 목적은 안 된다.

 

지상권은 부종성이 없으므로 지상물이 현존하지 않더라도 존속한다. 지상권은 수반성이 없으므로 지상물과 지상권을 분리 등기할 수 있다. 농경지는 지상권을 설정할 수 없다.

 

제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

 

지상권은 최단기간을 보장한다. 대상에 따라 보장 기간이 다르다.

①견고한 건축물(석조, 석회조, 조적조, 연화조): 30년

②목조 건축물: 10년

③공작물: 5년

④수목: 30년

담보목적의 지상권은 최단기간이 없으며 목적으로 하는 채권이 소멸하면 함께 소멸한다. 기존 건물의 사용을 목적으로 설정한 지상권의 경우는 적용되지 않는다.

 

(약정지상권)

약정지상권은 합의(지상권설정계약) + 등기가 있어야 한다. 단, 법정지상권은 등기가 필요하지 않다. 지료는 지상권 성립요소가 아니며 무상이 원칙이다. 유상일 경우 등기해야 하며, 등기하지 않으면 무상이다.

 

(담보지상권)

오늘날 발생하는 지상권은 주로 법정지상권이다. 피담보채권과 운명을 같이 한다. 담보지상권자는 토지의 사용수익권이 없다.

 

2. 지상권의 효력

지상권자는 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다. 지상권 양도, 처분, 임대, 담보설정은 설정자 동의 없이도 가능하다. 금지 특약은 무효다. 소유권의 상린관계를 준용한다. 지료가 유상인데 2년 이상 지료가 체납되면 지상권 소멸사유다.

→ 소유권 이전된 경우 새로운 소유자에게 체납한 기간만 고려한다. 지료를 등기하지 않으면 증액 청구하거나 제3자에게 대항할 수 없다.

 

제286조(지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

지상권 존속기간이 만료한 경우 지상물이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 지상권 설정자가 계약갱신을 원하지 않을 때 지상권자는 지상물매수청구를 할 수 있다. 지상물매수청구권은 형성권으로서 청구하면 상당한 가액(판례: 시가)으로 매매가 성립한 것으로 본다.

 

(특수지상권)

분묘기지권은 관습법으로 인정되는 물권이며 배타적 권리다. 등기하지 않아도 되지만, 봉분의 형태로 공시해야 한다. 평장, 가묘, 암장은 인정되지 않는다.

분묘기지권 취득 방법: (1) 승낙을 얻은 경우 (2) 토지 매매하면서 분묘 이장 특약이 없는 경우 (3) 시효취득한 경우(공연, 평온) 단, 타주로서 소유권은 얻지 못하며 사용권만 얻음

2021년 판례로 지료는 유상으로서 협의하여 결정한다. 분묘기지권은 장사법의 적용을 받지 않는다. 시효취득은 2001년 이전(장사법 발효) 만들어지 묘지만 가능하다.

 

(구분지상권)

토지의 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위에 작용한다. 건물, 공작물은 설정할 수 있지만, 수목은 설정할 수 없다.

 

제289조의2(구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.

 

3. 지상권의 취득

법률행위에 의한 취득, 법률규정에 의한 취득, 관습법상 법정지상권 등이 있다.

법률규정에 의한 취득: 상속, 판결, 경매, 공용징수, 취득시효 등 (취득시효의 경우만은 등기가 필요)

관습법상 법정지상권: 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 등의 원인으로 양자의 소유가 다르게 되었을 때 그 건물의 철거에 대한 합의가 있었다는 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득한다.

 

지상권과 임차권은 타인의 소유물을 사용/수익하는 권리이지만, 다음과 같은 차이점이 있다. 

구분	지상권	임차권
목적물 대상	토지에 한함	동산/부동산 불문
성질	타인의 토지를 사용/수익하는 물권 건물/수목/공작물의 소유 지료는 요소가 아님	채권계약 목적물의 사용/수익 차임은 필수적 요소
대항력	있음	원칙적으로 없으나 단 등기하면 있음
양도성	양도/임대/담보제공이 자유로움	임대인 동의 없이 양도/전대하지 못함
존속기간	최장기간 제한 없고, 최단기간 제한만 있음 석조/석회조/연와조 등 견고한 건물 30년 위 이외의 건물 15년 건물 외 공작물 5년	원칙적으로 20년을 넘지 못함
지료.차임	지료약정 가능 지료증감청구권	차임약정 가능 차임증감청구권
소멸/해지	지상권자가 2년 이상 지료 연체시 지상권 소멸청구 가능	임차인의 차임 연체액이 2기에 달하면 해지 가능