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1. 수선수리의무 및 비용상환청구권
수선수리의무★★
①임대인이 진다. (임의규정) ※임차인 전가특약은 유효다. 다만 대수선은 전가할 수 없다. ※임대인이 임차인의 안전배려, 도난방지 책임까지 지는 것 아니다. 다만, 숙박업에서는 안전배려 의무를 진다.
②임차인의 잘못으로 멸실훼손되었더라도 임대인이 수리의무를 거절치 못한다. 손해배상을 물을 수 있다. ※임대인의 지나친 보존행위는 임차인은 거절하지 못한다. (수인의무) 다만, 임대차 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다.
③임대인이 수선수리 의무를 이행하지 않을 경우
ⓐ동시이행항변권을 주장하면서 차임지급을 거절할 수 있다.
ⓑ임대차 계약을 해지할 수 있다.
ⓒ손해배상을 청구할 수 있다.
ⓓ차임감액을 청구할 수 있다.
빅3 = 비용상환청구권 + 부속물매수청구권 + 지상물매수청구권
비용상환청구권★★★(필요비 + 유익비)
청구권이며 임의규정이다. (응할 수도 있고 응하지 않을 수도 있다)
①임대인의 동의 없었더라도 청구할 수 있다.
②계약해지 당한 임차인도 비용상환 청구할 수 있다. 필요비는 즉시, 유익비는 임대차 종료 시에 청구할 수 있다. 유익비는 가액의 증가가 현존할 때 임대인의 선택에 따른다. (지출금액 or 증가액)
③임차목적물을 반환 받은 날로부터 6개월이 지나면 행사할 수 없다.
④유치권을 행사할 수 있다. (신소유자, 경낙자 모두에게 인도 거절)
⑤비용 지불당시 소유자에게 행사할 수 있다. ※점유권은 점유자가 점유물의 반환할 때(회복당시) 소유자에게 행사한다. ※보증금 반환 청구는 신소유자에게 해야 한다.
2. 부속물매수청구권 및 지상물매수청구권
부속물매수청구권(건물의 경우★★)
(공통점)
①편면적 강행규정이다(원상복구 특약은 무효다).
②형성권이다. (일반적으로 10년의 제척기간에 걸림)
③임대차 종료 후에만 행사할 수 있다.
④해지당한 임차인은 행사할 수 없다.
⑤기간의 제한이 없다.
⑥시가로 청구할 수 있다. 동시이행항변권을 주장할 수 있다.
(차이점)
①임차한 건물로부터 독립성을 구비해야 한다.
※독립성을 구비하지 못하여 구성물이 된 것은 유익비다.
②임대인이 동의하거나 임대인으로부터 매수한 것에 국한한다.
③먼저 갱신청구권을 행사해야 하는 것 아니다. 임대기간 끝나면 가능
④일시사용이 명백하거나 해지 당한 건물 임차인은 행사할 수 없다.
지상물매수청구권(토지의 경우★★★★★)
(공통점)
①편면적 강행규정이다(원상복구 특약은 무효다).
②형성권이다. (일반적으로 10년의 제척기간에 걸림)
③임대차 종료 후에만 행사할 수 있다.
④해지당한 임차인은 행사할 수 없다.
⑤기간의 제한이 없다.
⑥시가로 청구할 수 있다. 동시이행항변권을 주장할 수 있다.
(차이점)
①임대인이 동의하거나 임대인으로부터 매수한 것에 국한한다.
②임대인의 동의가 없는 것도 청구할 수 있다.
③먼저 갱신청구하고 거부 당하면 매수청구권 행사할 수 있다.
(판례)
①현재 지상물 소유자가(미등기 매수인 포함) 행사한다.
②미등기 건물도 행사할 수 있다.
③토지 소유자에 소용이 있느냐는 고려하지 않는다.
④임대인의 동의 여부는 관계없다.
⑤주변시세를 고려한 가격으로 매수한다.★
※건축비일체, 철거비용을 고려한 가격 아니다.
⑥제3자 토지 위에 걸쳐 건립된 건물은 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구할 수 있다.
⑦대항력을 갖춘 임차인은 신소유자에게 행사할 수 있다.
⑧근저당권이 설정된 경우에도 청구할 수 있다.
3. 임대차인의 권리와 의무
| 구분 | 권리 및 의무 | 비고 | |
| 임대인 | 권리 | 차임지급청구권 | |
| 차임증액청구권 | |||
| 법정저당권의 인정 | 토지임대차에서 인정. 변제기 경과한 최후 2년의 차 임채권에 대해 임차인 소유 건물을 압류하면 법정저당권 취득(설정등기 불요) | ||
| 목적물반환청구권 | |||
| 의무 | 목적물을 사용/수익하게 할 의무 | 목적물인도의무, 방해제거의무, 목적물수선의무 등이 파생됨 | |
| 비용상환의무 | |||
| 임대인의 담보책임 | |||
| 임차인 | 권리 | 임차권 | |
| 비용상환청구권 (임의규정) |
필요비(유지비, 원상회복비, 보존비)는 계약기간 중 청 구 가능, 유익비는 계약 종료 시 상환 유치권 인정. 제척기간(반환받은 날부터 6월 내 행사) ※ 전세권의 경우 필요비상환청구권은 인정되지 않고 유익비상환청구권만 인정됨 |
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| 계약갱신청구권 | 토지 임차인의 권리 | ||
| 지상물매수청구권 | 토지 임차인의 권리 | ||
부속물매수청구권 (강행규정) |
건물 임차인의 권리. 임대인으로부터 매수 또는 임대 인의 동의를 얻어 부속시킨 경우에 한함 유치권 불인정. 제척기간(반환받은 날부터 10년) 일시사용 임대차는 매수청구권 없음 |
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| 보증금반환청구권 | 임대인은 임차물반환시까지 발생한 채권으로 보증금에서 공제 가능 → 동시이행항변권 인정(판례) | ||
| 의무 | 임차물보관의무 | ||
| 임차물반환의무 | |||
| 차임지급의무 | 차임증감청구권 (주택임대차의 경우 차임의 5% 초과 금지, 증액 후 1년 이내 불가) | ||