티스토리 뷰
1. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법
주택임대차보호법
1순위저당권과 2순위저당권 사이에 대항력을 취득한 임차권인 경우에는 부동산이 매각되는 경우 1순위저당권이 소멸되므로 임차권이 비록 2순위저당권보다 우선하더라도 임차권은 소멸한다. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우 임차인은 제3자에게 대항할 수 없다.
저당권이 이미 설정된 가옥에 임차인이 입주하고 주민등록을 마쳤더라도 저당권이 임차권보다 선순위이므로 경매가 완료되어 매각대금이 완납되면 그 임차권은 소멸하므로 임차인은 보호받지 못하고 명도하여야 한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권을 갖지 못한다. 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 이 해지통고는 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 효력이 발생한다.
상가임대차보호법
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 동법에서 금지된 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. (동법 제10조의4제1항) 임차인이 임대인의 권리금수수 방해 행위에 대해 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에는 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 없다. 대항력이 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접 점유하면서 그 명의로「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.
2. 우선변제권과 최우선변제권의 차이
확정일자를 구비한 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권과의 차이점은 다음과 같다.
| 확정일자를 구비한 임차인 | 소액임차인의 최우선변제권 | |
| 대항요건 구비시기 |
경매개시 결정 후에 확정일자를 받아도 그 순위에 입각하여 배당받을 수 있음 |
경매신청의 등기 전까지 전입신고를 구비해야 함 |
임차보증금 액수의 범위 |
제한 없음 |
서울시 9,500만원 이하 → 3,200만원 이하 과밀억제권역 8천만원 이하 → 2,700만원 이하 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외).안산/용인 /김포/광주 6천만원 이하 → 2천만원 이하 그 외 지역 4,500만원 이하 → 1,500만원 이하 |
| 우선변제권의 행사범위 |
선순위담보권자에게 대항 X | 선후순위 담보권자에게 대항 가능 |
| 주택가격의 범위 (대지포함) | 제한 없음 | 주택가액의 1/2 범위 내에서 보장 |
차임/보증금의 증감청구권
월차임 전환시 산정률의 제한: 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환 시 연 1할을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
주택임차인의 동시이행항변권과 유치권의 주장: 유치권은 주장할 수 없다. 보증금은 물건 자체에서 발생한 채권이 아니기 때문이다.
주택임차권의 승계
보증금 회수 요건 : 주택 인도와 전입신고의 대항력을 구비한 임차인이 확정일자를 갖춘 경우 경매.공매시 임차주택 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.