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1. 지역권
(성질★★)
(1) 비한정적, 비배타적, 공용적: 물권이지만, 배타성(독점성)이 없으므로 공동이용권이 있다. 2중의 지역권 설정이 가능하다.
(2) 수반성: 임의규정. 지역권(승역지)은 요역지에 딸린 종된 권리다. 특약사항으로 배제할 수 있다.
(3) 부종성: 강행규정. 지역권은 요역지와 함께 양도, 이전할 수 있다. 분리 양도하거나 지역권 이전등기할 수 없다.
(4) 불가분성: 요역지 소유자가 여러 명 중 한 명이 취득하면 전원이 취득한다. 소멸, 포기는 전원에 해당할 때 소멸, 포기된다. 공유자 중 아무라도 소멸시효를 중단/정지시킬 수 있다.
승역지: 편익을 제공하는 토지 (1필 토지 전부 또는 일부, 여러 필지)
요역지: 편익을 받는 토지 (1필 토지 전부일 것)
승역지와 요역지는 인접성을 요하지 않는다.
통행, 용수, 조망 지역권이 있으나 사용 목적은 국한되지 않는다. 지료는 유상, 무상 가능하지만, 등기사항은 아니다. 존속기간 제한 없다. (장기, 단기 모두) 요역지와 승역지 간 ‘합의 + 등기’가 있어야 한다. 승역지 등기부 을구에 등기하면, 요역지 등기부에는 직권 등기한다. 요역지 소유권자 아닌 지상권자, 전세권자, 임차인도 설정가능하다.
점유를 수반하는 물권은 아니다. 목적물 반환 청구권 없다. 지역권 개설은 소유권자와 용익물권자도 할 수 있다. 없었던 통로를 계속되고 표현되게 20년간 사용하면 지역권을 시효 취득할 수 있다. (★★) 단, 등기해야 하고 유상이다. 다만, 호의로 묵인하거나 간헐적으로 사용하는 경우는 제외된다. 다만, 요역지의 불법점유자는 시효취득할 수 없다. 요역지 소유권과 지역권은 분리 처분할 수 없다. 지역권은 공용성을 띠기 때문에 승역지 소유자도 사용할 수 있다. 시효취득의 중단은 공유자 전원에 대하여 한다. 지역권은 저당권의 목적이 될 수 없다.
2. 전세권
토지, 건물 모두에 가능하다. (농지는 설정할 수 없다.) 관습의 영향을 가장 많이 받은 물권이다. 용익물권이면서 담보물권(전세금)의 성격을 동시에 가진다.★ 경매신청권, 우선변제권이 있다. 별제권(파산법 용어)이 있다. 파산 시 전세금부터 지급한다. 부종성, 수반성(판례 중요), 물상대위성, 불가분성이 있다.
전세권성립요건 = 전세권(물권)계약 + 전세금 + 등기
미등기 전세는 임대차로 취급한다. 전세 목적물의 인도는 성립요건이 아니다.★
① 전세금 전세권 성립요건으로서 불지급특약은 무효다.
② 전세금 지급은 금전에 한한다. (금전이 아니면 임대차 차임이다.)
※현실로 수수할 필요는 없으며 기존 채권으로 갈음할 수 있다.
③ 전세금은 담보물권적 성격을 가진다.
※이자와 사용료를 상계한다.
→ 저당권자의 권리를 모두 인정한다.
부종성, 수반성, 물상대위성, 불가분성의 특성을 모두 가진다.
→ 수반성: 전세권과 전세금 반환채권만 분리 양도는 무효다.★
전세권 존속기간 만료(소멸) 또는 합의해제 시 전세권 이전등기 없이 전세금 반환채권만 분리 양도한 것은 유효다.
→ 불가분성: 전세금이 일부 남아 있다면 전세권은 전세 목적물 전부에 대해 경매를 신청할 수 있다.
④ 전세금은 증감 청구권(형성권)이 있다.
(지역권 제외하고 물권법, 임대차, 민사특별법에 규정되어 있다.)
ⓐ 사정변경을 고려한다.
ⓑ 편면적 강행규정이다. (전세권자에게 불리한 특약은 무효다.)
ⓒ 1년 1회 이상, 1/20 이상 증액할 수 없다.
ⓓ 감액제한 규정은 없다.
⑤ 경매신청권과 우선변제권이 있다.
제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
※건물 일부의 전세권자는 목적물 전부에 대하여 우선변제권은 인정되어도 전부에 대한 경매신청권은 인정할 수 없다.★★★
전세권의 최단기간은 토지에는 없으 며 건물은 1년이다. 법정갱신(묵시의 갱신)은 토지는 가능하지 않고 건물만 가능하다.★ ※ 법정갱신은 편면적 강행규정으로서 배제특약은 무효다.
→ 법정갱신되면 등기할 필요 없다.
→ 전세권 기간이 만료되기 6개월~1개월 전까지 갱신거절통지나 조건변경통지를 하지 않으면 전전세와 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다. (다만, 기간은 정함이 없는 것으로 한다.)
→ 기간을 정하지 않으면 쌍방 모두 언제든지 전세권 소멸을 통고할 수 있고 소멸 통고 받은 날로부터 6월이 지나면 소멸한다.
최장기간은 토지, 건물 모두 10년 이내이다. 전세권은 갱신할 수 있지만, 10년을 넘지 않는 범위에서 해야 한다. ※ 건물에서 주택과 상가는 제외된다. 합의에 의한 갱신만 가능하며 갱신요구권 or 갱신청구권은 없다.
3. 전세권의 효력 및 소멸
제304조(건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력) ①타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. ②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
건물에만 전세권을 설정하더라도 토지의 이용권을 가진다. 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 양수인에게만 전세금 반환을 청구할 수 있다. (구 소유자를 선택하여 반환을 청구할 수 없다.) 필요비는 전세권자가 스스로 부담한다. (비용상환청구권 없음) 유익비는 청구할 수 없다.
제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
전세권 설정자의 동의 없이도 전전세, 임대할 수 있다. 하지만 금지 특약을 하면 전전세, 임대할 수 없다. 전세권에서 금지 특약은 임의규정이다. 지상권에서 금지 특약은 편면적 강행규정이므로 무효다.
전세권자는 설정자로부터 동의를 받아 부착했거나 설정자로부터 매수하여 부착한 것은 부속물매수청구권을 가진다. (형성권) 설정자는 제한 없이 전세권에게 부속물 매수를 청구할 수 있다. 상린관계가 적용된다. 전세권기간만료 후 전세금을 반환받지 못했을 때 전세권자는 경매를 신청할 수 있다. 다만, 목적물의 일부를 전세하면서 전체에 대해 경매 신청할 수 없다. 전세권자가 전세물의 용도 및 용업을 위반한 사유로 전세권 설정자가 소멸 청구하면 전세권은 즉시 소멸한다.
전세권의 일반적 소멸 사유 : 존속기간 만료, 혼동, 소멸시효
전세권의 특별한 소멸 사유 : 전세권설정자의 소멸청구, 전세권의 소멸통고, 목적부동산 멸실, 전세권 포기
| 구분 | 전세권 | 임대차 | 주택임대차 |
| 대항력 | O | 원칙(X) 등기된 경우(O) |
인도+전입신고(O) |
| 양도.전대 | O | 원칙(X) 임대인 동의 있는 경우(O) |
원칙(X) 임대인 동의 있는 경우(O) |
존속기간 |
토지.건물 최장 10년 넘지못함 토지 최단기간 없음 건물 1년의 최단기간 |
최장기간 20년 최단기간 없음 | 최장기간 20년 2년의 최단기간 |
| 비용상환 청구권 |
필요비상환청구권(X) 유익비상환청구권(O) |
필요비상환청구권(O) 유익비상환청구권(O) |
필요비상환청구권(O) 유익비상환청구권(O) |