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1. 등기의 종류
①이중보존등기(중복등기): 하나의 부동산에 2개의 등기부가 존재
→ 법원이 먼저 표제부를 기준으로 판단한다.
→ 표제부가 동일하면 사항란 중 갑구를 검토한다.
갑구의 소유자가 동일하면 원칙적으로 선등기가 유효하다. 다만, 선등기의 원인이 무효이면(예: 위조) 무효다.
②예비등기(가등기): 소유권은 변동하지 않으며 순위보전 목적이다.
→ 본등기는 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 청구해야 한다.
→ 가등기에 기초한 본등기를 하면 가등기 일자로 순위가 소급한다.
※ 일반적인 가등기는 ‘청구권순위보전가등기’를 말한다.
→ 소유권까지 소급하지는 않는다.
→ 가등기와 본등기 사이의 본등기는 등기관이 직권으로 말소한다.
※ ‘청구권순위보전가등기’와 ‘담보가등기’는 외관상 동일하다.
→가등기는 부동산물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전할 때만 허용된다. 물권적 청구권 보전에는 허용되지 않는다.
→ 가등기의 이전등기(가등기의 가등기)도 할 수 있다. 이는 부기등기로 한다.
③부기등기: 기존 등기(주등기)의 순위번호를 그대로 사용하면서 이루어지는 등기이다.
(중간생략등기 = 미등기전매 ★★)
중간생략등기는 단속규정으로서 처벌은 되지만 무효는 아니다.
토지거래허가구역에서 받은 미등기전매는 언제나 무효다.
최종 매수인은 최초 매도인에 대한 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
갑(매도인) - 을(제1매수인) - 병(제2매수인)
당사자 전원 합의가 있는 경우
병은 직접 또는 을을 대위하여 갑에게 이전등기를 청구할 수 있다.
갑은 을의 대금지급지체 등을 이유로 병의 등기청구를 거절할 수 있다.
당사자 접원 합의가 없는 경우
병이 서류를 위조하여 등기를 넘겨받더라도 등기 자체는 유효하다.
을이 병에게 채권을 양도했다는 통지(이전등기청구권의 양도)는 갑의 동의 없이는 행사할 수 없다.
(무효등기의 유용)
무효등기는 유용될 수 있다. 표제부 유용은 절대로 허용되지 않는다. 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있으면 허용되지 않는다.
2. 등기청구권
등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 한다. 등기권리자는 등기청구권이 있고 등기의무자는 등기협력 의무가 있다. 등기청구권은 실체법상 효력을 목적으로 하는 사법상 권리다. 등기해야만 소유권 효력이 생기기 때문이다. 등기청구권은 공동신청에서만 존재하며 상속등기는 단독신청한다.
등기를 신청할 수 있는 자격이 있는 자는 등기신청권을 갖는다. 등기신청권은 국가기관(등기소)을 상대로 하는 공법상 권리다. 등기절차는 절사법상의 권리며 공동신청, 단독신청 모두에 존재한다. 등기의무자는 등기권리자에 대한 등기인수청권을 가진다. 채권적 청구권은 소멸시효는 10년, 물권적 청구권은 소멸시효가 없다.
| 발생원인 | 성질 | 소멸시효 | 예 |
| 법률행위 | 채권적 청구권 | 원칙10년 | 부동산 매수인의 이전등기청구권 (예외: 점유 or 점유이전 수반) |
| 등기/권리 불일치 | 물권적 청구권 | 없음 | 소유권 이전등기 후 계약 무효 채무변제 후 저당권 등기 존재 |
법률의 규정에 의한 물권변동: 취득시효, 소멸시효, 혼동, 무주물선점, 유실물습득, 매장물발견, 첨부, 상속, 공용징수, 경매, 몰수 등이 있다.
물권변동과 공시: 우리 민법은 부동산 등기에는 공신의 원칙을 인정하지 않고 동산의 점유에만 공신력을 인정한다.
부동산물권의 변동: (원칙) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
3. 동산물권의 변동 및 소멸
제188조(동산물권양도의 효력, 간이인도) ①동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다. ②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다.
제189조(점유개정) 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다.
제190조(목적물반환청구권의 양도) 제삼자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제삼자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다.
수목집단에 대한 물권변동
입목법에 의한 물권변동
- 입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로 특히 그 소유자가 소유권보존등기를 받은 것을 의미한다.
- 입목등기 : 소유권보존등기를 받을 수 있는 수목집단은 시.군에 비치된 입목등록원부에 등록된 것에 한한다.
명인방법에 의한 물권변동
- 명인방법은 소유권의 이전에 관해서만 허용되며, 저당권설정은 공시할 수 없다.
- 입목법에 의해 보존등기가 행해진 입목은 명인방법이 필요하지 않다.
(물권의 소멸)
①멸실: 목적물이 멸실하면 물권도 소멸한다.
②소멸시효: 용익물권은 소멸시효(20년)에 걸린다.
③혼동★★: 동일한 물건에 대한 서로 다른 권리가 동일인에게 귀속되면 양립 가치가 없는 권리는 흡수되어 소멸한다.
→ 혼동되면 등기를 말소하지 않아도 권리가 소멸된다.
예) 전세권이 있던 부동산의 소유권을 취득하면 전세권은 소멸한다.
다만, 제3자 또는 본인의 이익을 보호해야 할 때는 소멸하지 않는다.
→ 소멸하는 권리가 제3자의 권리의 목적인 경우
예) 지상권에 저당권이 설정되어 부기등기
→ 소멸하는 권리보다 후순위 권리가 있는 경우 (판례)
예) 1번 저당권 소멸 시 2번 저당권 순위 승진
제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ①동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다. ②전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다. ③점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.
혼동하더라도 점유권과 광업권은 절대 소멸하지 않고 존속한다.
※ 점유권은 소유권과 양립할 수 있으므로 혼동을 적용하지 않는다.
※ 광산소유권과 광업권은 혼동하지 않는다.
소유권이 혼동 이전으로 복귀하더라도 소멸된 권리가 부활하지 않는다. 다만, 소유권이 변동 자체가 원천 무효였다면 부활한다.