티스토리 뷰
1. 담보 책임
수량이 부족한 경우 원시적 일부불능이므로 담보책임을 묻는다. 하지만 전부불능일 경우네는 계약상의 과실책임을 물을 수 없다.
①매수인을 보호하기 위한 규정이다.
②유효한 계약에 대해서만 적용된다.
③매도인에 적용되는 법정/무과실 책임이다.
④임의규정이다. (면제특약, 배제특약, 가중특약, 경감특약 모두 유효) ※다만, 신의칙 위반한 면제특약은 무효다.
⑤ 다른 유상계약에도 준용한다.
(하자의 종류)
담보 책임이 발생하는 하자에는 다음과 같은 하자의 종류가 있다.
①권리의 하자
②물건의 하자 = 하자담보책임
③채권의 하자
④경매의 하자: 물건의 하자에 대한 담보책임은 물을 수 없다.
ⓐ권리의 하자에 대한 담보책임: 1차 채무자, 2차 배당받은 채권자에게 있다.
ⓑ원칙: 손해배상을 청구할 수 없다. 대금감액청구/경매계약해제청구는 할 수 있다.
ⓒ경매 자체가 무효이면 담보책임 발생하지 않는다.
(하자로 인한 권리)
①계약해제권
②대금감액청구권
③손해배상청구권
④완전물급부청구권
⑤출재비용상환청구권
※하자보수(보완)청구권은 없다.
대금감액청구, 계약해제, 손해배상청구 등을 할 수 있다. 다만, 이를 안 날로부터 1년 내 행사해야 한다.
채무자의 귀책사유로 이행불능이 된 경우의 채권자의 계약 해제는 최고나 이행의 제공을 요구하지 않는다. 계약이 해제된 경우 해제 이전에 해제로 인하여 소멸하는 계약상의 채권을 양수한 자는 해제의 효과에 반하여 자신의 권리를 주장할 수 없고, 나아가 특별한 사정이 없는 한 채무자로부터 이행받은 급부를 원상회복할 의무가 있다.
2. 환매
현실에서는 개인들은 저당권을 설정하는 대신 소유권을 넘겨주는 계약을 할 수 있다. 예) 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보. 환매는 매도담보로 사용되곤 한다.
제590조(환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
제591조(환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.
| 구분 | 환매 | 재매매예약 |
| 목적물의 범위 | 동산,부동산 기타의 재산권 모두 가능 | |
| 계약의 동시성 | 매매계약과 동시 체결해야 함 (매매계약 후 환매특약은 재매매예약으로서의 효력) |
매매계약 체결 후에 해도 무방 |
| 대금의 동액성 | 환매대금은 원매매대금에 한정되나 특약이 있으면 인정함 |
대금의 동액성에 대한 제한 없음 |
| 존속기간 | 동산 3년, 부동산 5년 | 제한 없음 |
| 등기 | 환매권을 보류하는 부기등기 | 소유권이전청구권의 가등기 |
3. 교환 및 임대차
(교환)
금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정하는 계약
제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제597조(금전의 보충지급의 경우) 당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.
(임대차)
적용 대상 = 농지를 제외한 토지 + 주택을 제외한 건물
빅4(모든 임대차에 적용) = 부속물 + 지상물 + 비용 + 무단양도/전대
대차 = 소비물(소비대차) + 비소비물(사용대차 + 임대차)
소비대차 = 유상 + 무상(무이자)
사용대차 = 무조건 무상
임대차 = 무조건 유상
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
(유상)(쌍무)(낙성)(불요식)(계속) 계약이다. 부동산, 동산을 대상으로 한다. 단, 농지는 임대차 대상에서 제외된다. 차임은 반드시 지급해야 임대차다. (무상이면 사용대차)
제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
등기하면 임차권도 대항력이 생긴다. 임차권은 기간 제한 없다. 기간 약정하지 않으면 기간의 정함이 없다. 즉시 해지와 해지통보(도달 후 일정기간 지나면 해지)가 있다.
묵시의 갱신(법정갱신)★
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
임대차 계약기간 만료 후 임대인이 상당한 기간(대구지방법원 판례: 한 달 정도) 내 이의를 하지 않으면 동일한 조건으로 재계약한 것으로 본다. 다만, 기간은 정함이 없는 것으로 한다. ※전세 등기난 전세권, 토지임대차, 주택임대차, 상가임대차의 법정갱신은 사전 통고해야 한다. 이 경우 양방은 언제든지 해지를 통고할 수 있다. 임대인이 통고한 경우 6개월, 임차인이 통고한 경우 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.