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1. 주택시장의 여과 과정
여과현상(Filtering)이란 주택이 수요가 수요자의 소득 수준에 따라 따라 고소득층 또는 저소득층으로 이동하는 현상이다. 모든 주택 수요자는 공통적으로 우수한 주거 환경과 주택을 선호하지만, 지불할 수 있는 능력 또는 소득수준이 서로 다르기 때문에 소득수준에 따라 주택의 질적 수준을 선택한다.
1) 여과현상
① 하향여과
고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 사용하는 현상이다. 주택이 연령이 높아지면서 주택의 질적 수준이 낮아지고 가격이 떨어지거나 저소득층에 대한 보조금이 지급되면서 한때 고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 소유하게 된다.
(연상) 하향여과: 소유권이 고소득층에서 저소득층으로 하향된다.
② 상향여과
저소득계층이 사용하던 주택을 고소득층이 사용하는 현상이다. 연령이 높고 질적 수준이 낮은 주택을 재개발하거나 대폭 수선하여 내용연수와 질적 수준을 향상하면 주택의 가치와 가격이 높아진다. 이로써 한때 저소득층이 사용하던 주택을 고소득층이 소유하게 된다.
(연상) 상향여과: 소유권이 저소득층에서 고소득층으로 상향된다.
2) 주택의 하향여과현상
① 개요
주택시장은 고가주택시장과 저가주택시장으로 나뉘며 고소득층은 신규주택을 저소득층은 기존주택을 수요한다고 가정한다. 고소득층은 구매력이 높기 때문에 상대적으로 고가인 신규주택을 구입할 수 있다. 주택의 연령이 높아지면서 주거환경이 질적으로 하락하면 주택의 가격이 떨어지기 시작하고 고소득층은 다시 신규주택을 구입한다. 가격이 낮아진 저가주택은 저소특층에게 매각한다.
② 저가주택시장
저가주택의 신규 공급을 줄어들면 저가주택의 공급 부족 현상이 발생한다. 이로 인해, 단기적으로 저가주택의 임대료가 상승하고, 기존공급자는 초과이윤을 얻는다. 기존의 고가주택이 저가주택시장으로 하향여과 되면서 기존주택 공급이 증가하면서 저가주택시장이 균형을 찾는다.
저가주택공급이 비용불변산업인 경우: 기존 가격 수준에서 저가주택량은 증가한다.
저가주택공급이 비용증가산업인 경우: 기존 가격보다 높은 수준에서 저가주택량은 증가한다.
③ 고가주택시장
기존의 신규주택이 저가주택 시장으로 하향여과되면서 기존의 고가주택의 공급량이 감소한다. 장기적으로 신규주택공급량이 늘면서 고가주택시장은 균형을 찾게 된다.
고가주택공급이 비용불변산업인 경우: 기존 가격 수준에서 하향여과로 부족해진 수량만큼 고가주택이 공급되어 고가주택량은 종전과 같아진다.
고가주택공급이 비용증가산업인 경우: 기존 가격보다 높은 수준에서 고가주택이 공급된다. 고가주택의 신규 공급량은 하향여과로 부족해진 수량보다 적어서 고가주택량은 종전보다 감소한다.
| 저가 주택 |
단기 | 저가주택 건축 감소 → 저가주택 공급감소 → 저가주택 초과수요 발생 → 저가주택 임대료 & 가격 상승 |
| 장기 | 저가주택 임대료 상승 → 하향여과 발생 → 저가주택 공급 증가 | |
| 고가 주택 |
단기 | 하향여과 발생 → 고급주택 공급 감소 → 고가주택 임대료 & 가격 상승 |
| 장기 | 고가주택 임대료 & 가격 상승 → 신규주택 공급 증가 |
2. 여과 현상의 영향
1) 주거분리
주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상이다. 주거분리현상은 주택소비자가 부(-)의 외부효과는 피하고, 정(+)의 외부효과는 누리려는 행동 과정에서 발생한다. 이러한 현상은 지리적으로 인접한 인근 지역만 아니라 도시전체에서도 발생한다.
고급주택지역의 경우, 개조수선 비용을 초과하는 가치 상승이 발생하면 개발 투자가 늘면서 고소득층의 유입이 발생한다. 이로 인해, 주거지역이 고급화되고 주거분리 현상이 발생한다. 하지만 시간이 흐르면서 개조수선 비용이 과도하게 되면 개발 투자가 줄고 고소득층의 유출이 발생한다. 이렇게 빈 자리를 저소득층이 채우게 되면서 하향여과가 발생한다.
저급주택지역의 경우, 가치상승을 위한 개조수선 비용이 과도한 기간에는 개발 투자가 일어나지 않기 때문에 주택의 가격이 계속한다. 이로 인해 더 많은 저소득층이 유입되고 주택은 더욱 불량화된다. 하지만 시간이 흐르면서 불량주택을 철거하고 재개발 및 재건축 투자가 되면서 고소득층이 유입이 발생하고 상향여과가 발생한다.
2) 침입과 천이
고소득층의 주거지역에 인접한 저소득층 주택은 가격이 할증되고 저소득층의 주거지역에 인접한 고소득층 주택은 할인된다.
침입: 주택이 개량되지 않고 가치가 하락하게 되면 하향여과가 되면서 저소득층이 대거 유입되는 현상이다.
천이: 침입 현상이 심화되면서 토지의 이용이 극히 이질적으로 변화되는 과정을 가리킨다.
3) 불량주택
낡고 노후화된 불량주택의 존재는 미관이나 안전 및 주거 편의성 관점에서는 바람직하지 않지만 시장실패의 문제로 볼 수는 없다. 불량주택은 소득이 낮은 사람들에게 저가로 공급되기 때문에 하향여과 과정은 어떤 면으로는 효율적 자원배분 과정으로 볼 수 있다. 따라서 정부는 철거를 통해 불량주택의 문제를 해결하기보다는 저소득층의 실직소득향상을 도모해야 한다.