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1. 수요와 공급
1) 공통
- 유량(Flow) : 기간, 장기 ⇒ 신규주택정책(양과 질적 향상)
- 저량(Stock) : 시점, 단기 ⇒ 기존주택정책(질적인 향상)
- 수요와 공급은 반드시 유효수요/공급이며 사전적 개념이다.
2) 수요이론 및 공급이론
- 수요: 일정 기간 소비자가 구매력을 갖추고 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구이다.
- 수요량: 소비자가 특정 가격에서 구입하고자 하는 최대수량이다.
- 수요곡선: 가격과 수요량의 관계를 표현한다. 우하향(소득효과 + 대체효과) 곡선의 형태를 띤다.
- 수요량의 변화: 해당 재화의 가격변화에 따라 수요곡선상의 변화이다.
- 수요의 변화: 해당 재화의 가격 이외 원인에 의한 수요곡선 자체의 이동이다. 예) 소득, 연관재 가격, 기호, 미래에 대한 기대, 인구, 부, 신용에 대한 유용성, 금리, 세금, 규제
- 공급: 일정한 기간 동안 공급자가 판매능력을 갖 추고 재화/서비스를 판매하고자 하는 욕구이다.
- 공급량: 공급자가 특정 가격수준에서 판매하고자 하는 최대수량이다.
- 공급곡선: 가격과 공급량의 관계를 표현한다. 우상향(한계비용증가) 곡선의 형태를 띤다.
- 공급량의 변화: 해당 재화의 가격변화에 따라 공급곡선상의 변화이다.
- 공급의 변화: 해당 재화의 가격 이외의 원인에 의한 공급곡선 자체의 이동의 이동이다. 예) 기술, 요소가격, 연관재 가격, 공급자들의 미래 예상, 기업의 목표, 공급자 수, 생산요소 보유량, 보조금, 금리, 세금, 규제
2. 탄력성
1) 수요의 탄력성
① 수요의 가격탄력성 = │수요량의 변화율/가격의 변화율│
= │(수요량변동분ΔQ/원래수요량Q) / (가격변동분ΔP/원래의가격P)│
② 수요의 소득탄력성 : = 0 → 중립재, > 0 → 정상재, < 0 → 열등재
③ 수요의 교차탄력성 : = 0 → 독립재, > 0 → 대체재, < 0 → 보완재 (연관 상품 가격변화)
2) 공급의 탄력성
① 공급의 가격탄력성 = │공급량의 변화율/가격의 변화율│
= │(공급량변동분ΔQ/원래공급량Q) / (가격변동분ΔP/원래의가격P)│
3) 탄력성의 크기를 결정하는 요인
① 대체재 多 : 탄력적
② 장기 : 탄력적, 단기 : 비탄력적
③ 용도전환이 용이 할 수록 탄력적이 된다.
④ 주거용이 다른 용도 보다 탄력적
⑤ 부동산 수요보다 공급이 비탄력적 → 이유 : 공급이 장기, 내구재
4) 균형가격의 결정과 변동
- 균형가격 : 수요량과 공급량이 일치되는 가격
3. 부동산 경기변동
1) 경기변동
① 주기에 따른 분류
- 키친파동(단기): 30~40개월 주기, 통화공급, 이자율, 기업재고 변동 등 연관
- 쥬글라파동(중기): 8~10년, 일반경기순환의 대표적 파동, 기업의 설비투자 연관
- 콘트라티에프파동(장기): 50~60년, 기술혁신과 연관
② 건축순환
- 쿠즈네츠파동: 약 20년, 인구증가율 변동에 따른 경제성장률 변동이 원인
- 한센의 건축순환: 약 17~18년, 주택수급의 시차가 원인
③ 경기순환의 국면
- 가장 일반적인 것이 번즈와 미첼의 4분법(호경기, 후퇴, 불경기, 회복)
2) 부동산 경기변동
① 부동산경기의 측정지표
- 일반경기 : 생산량, 소득, 소비, 저축, 투자, 고용과 실업, 이자율, 물가, 재고, 수출입, 국제수지 등
- 부동산경기 : 건축량, 거래량, 가격변동, 택지의 분양실적, 공가율과 임료수준, 주택금융 상태 등
② 부동산경기의 내용
- 협의 : 주택경기, 광의 : 협의+상업용 부동산 등의 건축경기, 최광의 : 광의+토지
③ 부동산경기변동의 특징
- 변동주기 : 일반경기변동보다 2배 정도 길다.
- 변동진폭 : 일반경기변동보다 크다.
- 변동의 비대칭 : 회복기간이 길고 후퇴기간이 짧다.
- 변동의 시차적 관계 : 상업/공업용 건축경기는 일반경제 패턴과 유사, 주거용 부동산은 일반경기와 반대
- 주기 순환국면이 불분명하고 뚜렷하지 않다.
3) 거미집이론
- 거미집이론(Cob-web theory) : 수요와 공급이론의 동태적 응용이론으로 특정재화시장이 불균형상태에서 균형상태로 조정되는 과정이 거미집 모양 같다는 정리
① 기본 가정 :
- 재화의 수요는 같은 기의 해당재화가격의 함수이다.
- 재화의 공급은 전기의 해당재화가격의 함수이다.
- 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다.
② 시장균형의 안정과 불안정 (그래프를 시계방향으로 계산)
- 수렴형(안정적 균형) : 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성
- 발산형(불안정적 균형) : 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성
- 순환형 : 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성
4. 부동산 시장론
1) 부동산 시장의 특성
- 추상적 시장 : 특정 지역에 물리적 존재하지 않는다.
- 국지적 시장 : 지역에 따라 여러 개의 부분시장(하위시장)존재
- 부동산상품의 비표준화(개별성) : 일물일가 법칙 배제
- 공급의 시차로 인한 수급조절의 곤란성 : 단기적으로 초과수요(공급)과 가격왜곡 발생
- 거래의 은밀성(비공개성) : 거래의 세밀한 정보가 잘 공개되지 않는다.
- 매매기간의 장기성(단기거래 곤란성)
- 시장의 비조직화 : 하위시장으로 구성되기 때문
- 소수의 구매자와 판매자
- 토지이용의 외부성(외부효과) : 주변환경에 영향 많이 받음 → 지역분석 필요
- 자금의 융통성(유용성)과 관계가 큼 : 금리인하 시 수요와 공급 증대
2) 토지시장
3) 주택시장
- 주택수요 결정요인 : 인구변화, 소득변화, 주택가격, 관련재가격, 주택금융제도, 금리변동과 취득능력
- 주택공급 결정요인 : 주택가격, 비용, 융자금의 유용성, 다른 건축의 수익성