부동산 시장의 특성 및 정책

부동산 시장의 특성

 

1. 시장의 효율성 및 외부성

시장 실패: 정보의 비대칭, 독과점 존재, 규모의 경제(비용체감), 외부효과 발생, 공공재의 존재 등으로 인해 발생

역선택(Adverse selection): 정보 부족으로 인해 의사결정자가 불리한 선택을 하는 현상

도덕적 해이(Moral hazard): 타인이 자신의 행동을 관찰하지 않을 때 바람직하지 않은 행동을 하는 현상

 

효율적 시장이란 새로운 정보가 지체 없이 부동산 가치에 반영되는 시장이다.

구분	약성 효율적 시장	준강성 효율적 시장	강성 효율적 시장
반영 정보	과거 정보	과거/현재 (공표된 정보)	과거/현재/미래 (모든 정보)
초과 이윤	현재/미래 정보 분석으로 가능	미래 정보 분석으로 가능	불가능
분석 기법	기술적 분석	기본적 분석	불필요
정상 이윤	획득 가능	획득 가능	획득 가능

 

할당효율적 시장이란 모든 투자자에게 기회 비용이 동일한 시장이다. 완전경쟁시장은 할당효율적 시장이다. 불완전경쟁시장은 할당효율적 시장일 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 부동산 시장에 초과 이윤 또는 부동산 투기의 기회가 존재하는 이유는 시장이 불완전하기 때문이 아니라, 할당효율적이지 않기 때문이다.

 

외부효과란 타인에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 입히고도 아무런 보상이나 대가 지불을 하지 않는 현상을 가리킨다. 혜택을 입힌 경우를 정(+)의 외부효과, 손해를 입힌 경우를 부(-)의 외부효과라고 한다.

구분	정(+)의 외부효과(외부경제)	부(-)의 외부효과(외부불경제)
내용	타인에게 의도치 않은 혜택 주고도 보상 없음	타인에게 의도치 않은 손해 주고도 대가 지불 없음
수요공급	수요 증가	공급 감소
편익(소비)	사적 편익 < 사회적 편익	사적 편익 > 사회적 편익
비용(생산)	사적 비용 > 사회적 비용	사적 비용 < 사회적 비용
영향	주택가치 중가, 수급량 증가	주택가치 감소, 균형량 감소
생산량	과소 생산	과다 생산
대책	조세경감, 보조금지급, 행정규제완화, 개발이익환수	조세중과, 환경부담금 부과, 지역지구제

 

 

2. 부동산 정책

부동산 정책은 다음과 같은 단계를 거쳐 수립되고 실행된다.

문제 인식 → 정보 수집 및 분석 → 대안 수립 및 평가 → 대안 선택 →  대안 집행 → 사후 평가

 

(1) 정부의 시장개입

정치적 기능 : 효율성, 형평성 등 국민복지 또는 사회적 가치를 실현한다. (예) 저소득계층을 위한 임대주택 공급

경제적 기능 : 시장 실패를 해결하거나 그 영향을 완화한다. (예) 외부효과의 제거

 

(2) 지역지구제

토지 이용과 관련한 외부효과를 제거하거나 감소시키는 것이 목적이다. 지역지구제는 단기적으로 주택 수요를 증가시켜 주택 가격이 상승한다. 하지만 주택 공급량이 증가하더라도 주택 공급 비용이 일정하다면 주택 가격 수준의 변화 없이 주택 착공량이 증가한다. 특정 지역은 독점적 지위를 갖게 되어 기존의 부동산 소유자들이 추가적 수익을 얻게 된다. 이에 대한 보완 대책으로는 개발권양도제(TDR) 등이 있다.

 

(3) 토지 정책

토지 정책은 토지 오용 방지, 투기 억제, 지가 안정, 택지 공급 관리, 개발 이익 사유화 방지, 토지 활용도 향상 등을 목적으로 한다. 토지 정책을 효과적으로 수립하고 실행하려면 토지 소유권보다는 이용권 중심으로 관점을 전환해야 한다. 제도 운영 및 규제 활동을 일원화하는 것이 필요하다. 그 외에도 토지 개발과 거래를 능률적으로 연계하기 위한 전문기관 및 전문가가 필요하다.

 

토지공개념은 많은 토지 정책의  근간을 이룬다. 토지공개념은 토지 이용 시 공공 복리를 우선시하여 토지의 합리적으로 이용과 개발을 촉진한다. 토지 거래가 적정 면적과 가격으로 이루어지도록 유도한다. 양호한 생활환경 확보 및 국토의 균형 발전에 기여한다.

 

예) 농지소유 상한제, 기업의 비업무용 보유 토지 중과, 검인계약서, 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 분양권 전매 제한, 부동산실거래가신고, 용도지역/지구/구역제도, 개발부담금제도, 양도소득세, 부동산가격공시제도 등