티스토리 뷰
1. 금융수학
복리 이자 계산을 전제로 미래가치와 현재가치를 계산하는 몇 가지 방법에 기초한다.
원금에 계수(또는 상수)를 곱하여 미래가치 또는 현재가치를 계산할 수 있다.
이와 관련한 계수는 아래와 같다.
| 구분 | 의미(복리 이자 계산을 가정함) | 수식 |
| 일시불의 내가계수 |
이자율이 r일 때 오늘 원금 1원을 예금하면 n년 후 받게 되는 원리합계 금액 | (1+r)ⁿ |
| 일시불의 현가계수 |
이자율이 r일 때 n년 후 원리합계 금액 1원을 받기 위해 오늘 입금해야 하는 예금액 | 1/(1+r)ⁿ |
| 연금의 내가계수 |
이자율이 r이고 오늘부터 원금을 매년 1원씩 n번을 적금했을 때 n년 후 받게 되는 원리합계 금액 | [(1+r)ⁿ -1]/r |
| 연금의 현가계수 |
이자율이 r일 때 n년간 매년말 1원씩 받기 위해 오늘 입금해야 하는 예금액 | r/[(1+r)ⁿ -1] |
| 감채기금계수 | 이자율이 r일 때 n년 후 1원을 상환하기 위해 오늘부터 매년초 n번 적립해야 하는 적금액 | [1 - (1+r)⁻ⁿ]/r |
| 저당상수 | 이자율 r로 원금 1원을 오늘 빌렸을 때 n년간 매년말 상환해야 하는 원금과 이자의 합산액 | r/[1 - (1+r)⁻ⁿ] |
2. 영업수지 계산
부동산 임대소득을 최대 가능금액부터 현실적인 가능금액으로 추정하는 과정을 포함한다.
다양한 수지분석을 통해 부동산 투자의 수익성을 평가한다.
| 단위당 예상임대료 | |
| × | 임대단위수 |
| = | 가능조소득 (PGI : Potential Gross Income) |
| - | 공실 및 불량부채 |
| + | 기타 소득 |
| = | 유효조소득 (EGI : Effective Gross Income) |
| - | 영업경비 (OE : Operation Expense) |
| = | 순영업소득 (NOI : Net Operating Income) |
| - | 부채서비스액 (DS : Debt Service) |
| = | 세전현금수지 (BTCF : Brfor-Tax Cash Flow) |
| - | 영업소득세 (TO : Taxes from Operation) |
| = | 세후현금수지 (ATCF : After-Tax Cash Flow) |
영업경비: 관리비, 유지비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비를 포함한다.
부채서비스액: 매년 지불한는 원리합계금액으로 대출총액에 저당당수를 곱하여 계산한다.
3. 부동산 투자분석 기법
(1) 할인현금수지분석법(DCF)
순현가법(NPV): 투자 기간 동안 현금유입액의 현가가 현금유출액의 현가보다 크거나 같으면 투자한다.
내부수익률법(IRR): 투자 기간 동안 현금유입액의 현가와 현금유출액의 협가를 동일하게 만드는 이자율(IRR)이 요구수익률보다 크거나 같으면 투자한다.
수익성지수법(PI): 투자 기간 동안 현금유입액의 현가를 현금유출액의 현가로 나눈 비율이 1보다 크거나 같으면 투자한다.
*내부수익률법보다 순현가법이 이론적으로 우수하다.
(2) 어림셈법(승수법, 수익률법 등)
승수법: 조소득승수, 순소득승수, 세전현금수지승수, 세후현금수지승수 등을 분석한다.
수익률법: 종합자본환원율, 비분배당률, 세후수익률 등을 고려한다.
*어림셈법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 한계가 있다.
(3) 비율분석법
대부비율(LTV), 부채비율, 부채감당률, 채무불이행율, 총자산회전율, 영업경비비율 등을 분석한다.
*사용하는 비율에 따라 서로 다른 투자결정이 내려질 수 있다.