티스토리 뷰
1. 저당의 유동화 제도
(1) 저당시장 구조
'주택수요자 <----> 주택금융기관 <----> 투자자'로 구성된다.
① 1차 저당시장(주택수요자 <--> 주택금융기관): 주택자금대출시장이다. 저당대부를 원하는 수요자(차입자)와 저당대부를 제공하는 금융기관(1차대출기관)으로 이루어진 시장이다.
② 2차 저당시장(주택금융기관 <--> 투자자): 주택자금공급시장이다. 저당대출기관과 저당투자자들 사이에 기존의 저당을 거래하는 시장이다. 대표적인 대출기관은 한국주택금융공사(HF)와 특별목적회사(SPC)이다. 한국주택금융공사가 발행하는 증권은 MBS(Mortgage Backed Securities, 주택저당담보증권)이다. 특별목적회사들이 발행하는 증권은 ABS(Asset Backed Securities, 자산담보부증권)이다.
(2) MBS(주택저당담보증권)의 세부 유형
① 주택저당채권담보부채권(MBB: Mortgage-Backed Bond): 주택저당채권을 담보로 하되 발행자의 신용으로 발행된다.
② 저당대출자동이체채권(MPTB: Mortgage Pay-Through Bond): 저당권은 발행자가 보유하고 원리금수취권은 투자자에게 이전된다. MBB와 MPTS가 혼합된 형태이다.
③ 다계층저당채권(CMO: Collateralized Mortgage Obligation): 저당권은 발행자가 보유하고 원리금수취권은 투자자에게 이전된다. MBB와 MPTS가 혼합된 형태이다. 이자율과 만기가 다르게 적용되는 여러 트랜치로 구성된다.
④ 이체증권(MPTS: Mortgage Pass-Through Security): 주택저당채권을 증권의 형태로 발행하여 저당투자자에게 매각한다.
(3) MBS 세부유형간 비교
| 구분 | MBB | MPTB | CMO | MPTS |
| 채권 유형 | 채권형 | 혼합형 | 혼합형 | 지분형 |
| 저당권 보유자 | 발행기관 | 발행기관 | 발행기관 | 투자자 |
| 원리금 수취권 | 발행기관 | 투자자 | 투자자 | 투자자 |
| 이자율 위험 부담 | 발행기관 | 투자자 | 투자자 | 투자자 |
| 초과담보 여부(저당총액 > 발행액) | ○ | ○ | ○ | × |
| 콜방어 가능 여부 | ○ | × | △ (장기투자자 가능) |
× |
| 수익 & 위험 | 下 | 中 | 中 | 高 |
2. 부동산금융의 동원 방법
조인트벤처(Joint Venture): 특정한 목적을 위해 공동으로 사업을 수행하는 조직체가 직접 투자하는 방식으로서 지분을 가진다.
신디케이트(Syndicate): 다수의 소액투자자가 직접 투자하는 합자회사 형태로 운영한다. 투자자는 유한책임사원으로서 지분권양도가 제한된다. 개발업자는 무한책임사원이다.
프로젝트 파이낸싱(Project Financing): 부동산 프로젝트 자체의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 투자된 자금은 에스크로 계좌(escrow account)에 별도 관리된다.
부동산투자신탁(REITs: Real Estate Investment Trusts): 일반의 소액투자자들에게 주식을 발행하여 자금을 조달하는 일종의 뮤추얼펀드(mutual fund) 성격의 투자기구이다. 부동산 가격이 급격하게 폭락할 경우에도 투자원금을 회수하기가 직접투자자보다 상대적으로 용이하다.
| 구분 | 자기관리 REITs (실체상 회사) |
위탁관리 REITs (명목상 회사) |
기업구조조정 REITs (명목상 회사) |
| 운용기관 | 내부 조직원(상근) | 자산관리회사에 위탁(비상근) | |
| 법인설립 | 국토부 장관이 영업인가 | 국토부 장관에게 등록 | |
| 법인세 혜택 | 없음 | 있음 | |
| 투자 대상 부동산 | 모든 부동산 | 기업구조조정 관련 부동산 | |
| 1인 소유한도 | 50% 초과 불가 | 제한 없음 | |