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1. 기본원리
1) 정의
①부동산활동의 능률화 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학(김영진 교수)
②성격：사회과학, 응용과학, 종합과학, 경험과학, 규범과학, 실천과학
2) 부동산학의 접근방법
종합식 접근방법：부동산법론, 부동산경제론, 부동산기술론 ⇒ 시스템(system)적 사고방식
3) 기초분야
①결정분야(실무)부동산 투자, 금융, 개발 ⇨ 부동산정책
②결정지원분야(실무)부동산 마케팅, 관리, 평가, 상담 ⇨ 중개, 권리분석, 입지선정 등
③기초분야(이론)：부동산 특성, 부동산법, 부동산시장, 부동산세금, 기초금융수학
4) 부동산학의 지도이념
- 일반이념 : 효율성(토지의 최유효이용), 형평성(소유권의 가장 폭넓은 배분), 합법성
- 지도이념 : 공간 및 환경가치 증대(기술적 측면), 효율적 관리(경제적 측면), 공익과 사익의 조화
5) 부동산 활동 2대 요소
- 부동산 결정(3단계) : 목적 설정 > 자료의 수집.분석.판단 > 행동방안의 모색
- 부동산 실행
- 부동산 활동의 분류 : 소유활동(최유효이용의 원칙), 거래활동(거래질서 확립), 부동산 정책 및 행정활동
- 활동 주체에 따른 부동산 활동
6) 부동산업(대분류)의 분류
| 중분류 | 소분류 | 세분류 |
| 부동산 임대 및 공급업 | 부동산임대업 | 주거용/비주거용 건물임대업 |
| 기타 부동산임대업 | ||
| 부동산개발 및 공급업 | 주거용/비주거용 건물 개발 및 공급업 | |
| 기타 부동산 개발 및 공급업 | ||
| 부동산 관련 서비스업 | 부동산 관리업 | 주거용/비주거용 부동산 관리업 |
| 부동산 중개 및 감정평가업 |
부동산 자문 및 중개업 | |
| 부동산 감정평가업 |
2. 부동산의 개념과 분류
1) 부동산의 복합적 개념
| 측면 | 비교 | ||
| 유형 | 공학적 | 부동산의 설계 | 기술적 개념 |
| 자연적 | 지질, 지형 | ||
| 물리적 | 건축자재 | ||
| 무형 | 경제적 | 경제, 경영, 사회, 심리, 인문지리 | 경제적 개념 |
| 법률적 | 사법, 공법, 행정, 정치, 규범 | 법률적 개념 | |
2) 동산과 부동산의 차이
(1) 기술적 측면
| 구분 | 동산 | 부동산 |
| 위치 | 유동성(이동성) | 고정성(비이동성) |
| 용도 | 한정성 | 다양성 |
(2) 경제적 측면
| 구분 | 동산 | 부동산 |
| 일반적 가치 | 낮다(구매기간: 단기) | 높다(구매기간: 장기) |
| 거래시장 | 구체적 시장 | 추상적 시장 |
| 일물일가법칙 | 적용 가능 | 적용 배제 |
(3) 법률적 측면
| 구분 | 동산 | 부동산 |
| 공시방법 | 점유 | 등기 |
| 공신력 | 인정(선의취득) | 불인정 |
| 무주물 소유 | 선점자 | 국유 |
| 권리설정 | 유치권○, 질권○ | 유치권○, 질권× |
| 취득시효 | 10년(악의) / 5년(선의) | 20년 / 10년(등기) |
공신의 원칙: 물권의 변동은 반드시 외부에서 인식할 수 있는 표상, 즉 공시방법을 갖추어야 한다는 원칙으로서 부동산과 동산은 공시수단은 다르나 이 원칙이 적용됨에는 차이가 없다.
3) 부동산의 분류(용어)
- 획지: 행정·법률·물리·자연적 기준으로 볼 때 다른 토지와 구별되지만 입지와 가격 수준이 비슷한 일단의 토지
- 건부감가: 건부지에 존재하는 기존 건물이나 시설이 부지의 최유효이용을 저해하여 부지가격이 하락
(반대) 건축 규제로 신축은 어려우나 개축이 가능할 경우 건부지에 존재하는 기존 건물이나 시설은 건부증가를 낳는다.
- 소지(素地): 택지 등으로 개발되기 전의 자연 상태 그대로의 토지
(연상) 어떤 용도의 소재로도 사용될 수 있는 땅
- 공한지(空閑地): 투기 목적을 가지고 도시내의 토지 중 사용하지 않고 장기간 방치하고 있는 토지
(연상) 가격이 상승하여 공(0) 한 개 더 붙기를(10배 상승) 바라는 투기 목적 토지
- 포락지(浦落地): 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식돼 수면 밑으로 잠긴 토지
- 법지(法地): 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지 부분
(연상) 법적 권리는 있지만, 활용 이익 없는 땅
- 빈지(濱地): 바다의 만조 수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역 사이에 있는 땅
| 구분 | 포락지 | 법지 | 빈지 |
| 등기부 존재 | ○ | ○ | × |
| 소유권 인정 | × | ○ | × |
| 사용 실익 | × | × | ○ |
- 후보지: 택지·농지·임지 지역의 대분류 상호 간 전환되는 용도지역 내의 토지
- 이행지: 동일 용도지역 내의 소분류 상호 간 이행되는 토지
3. 부동산의 특성
1) 토지의 자연적 특성
- 부동성(고정성, 비이동성) : 국지화 지역적 세분, 추상적 시장, 외부효과 발생
- 영속성(불변성, 비소모성, 불괴성) : 물리적 감가상각 배제, 임대차시장 발달 근거, 가치보존력
- 부증성(비생산성, 수량의 고정성) : 균형가격이 자연스럽게 형성되지 않음, 토지공개념, 집약적 이용, 수요자 경쟁
- 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성) : 독점화, 일물일가원칙 배제, 개별분석 요구, 표준지 선정 곤란
- 인접성(연결성) : 협동적 이용 필연, 경계 문제 야기, 개발이익 환수 논리의 근거
2) 토지의 인문적 특성
- 용도의 다양성 : 최유효이용원칙의 성립 및 적지론의 근거
- 병합·분할의 가능성 : 용도의 다양성을 지원, 최유효이용을 간접 지원, 한정가격 존재
- 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 : 토지의 위치성 (물리적으로는 불변)
3) 건물의 특성
| 토지 | 부동성 | 영속성 | 부증성 | 개별성 | 인접성 |
| 건물 | 이동가능성 | 비용속성 | 생산가능성 | 동질성 | 종속성 |
4) 개념정리
① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③ 기술적 개념의 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등을 의미한다. 경제적 개념의 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등을 의미한다.
④ 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.