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부동산의 기본 특성

1. 기본원리

1) 정의

①부동산활동의 능률화 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학(김영진 교수)

②성격:사회과학, 응용과학, 종합과학, 경험과학, 규범과학, 실천과학

 

2) 부동산학의 접근방법

종합식 접근방법:부동산법론, 부동산경제론, 부동산기술론 ⇒ 시스템(system)적 사고방식

 

3) 기초분야

①결정분야(실무)부동산 투자, 금융, 개발 ⇨ 부동산정책

②결정지원분야(실무)부동산 마케팅, 관리, 평가, 상담 ⇨ 중개, 권리분석, 입지선정 등

③기초분야(이론):부동산 특성, 부동산법, 부동산시장, 부동산세금, 기초금융수학

 

4) 부동산학의 지도이념

- 일반이념 : 효율성(토지의 최유효이용), 형평성(소유권의 가장 폭넓은 배분), 합법성

- 지도이념 : 공간 및 환경가치 증대(기술적 측면), 효율적 관리(경제적 측면), 공익과 사익의 조화

 

5) 부동산 활동 2대 요소

- 부동산 결정(3단계) : 목적 설정 > 자료의 수집.분석.판단 > 행동방안의 모색

- 부동산 실행

- 부동산 활동의 분류 : 소유활동(최유효이용의 원칙), 거래활동(거래질서 확립), 부동산 정책 및 행정활동

- 활동 주체에 따른 부동산 활동

 

6) 부동산업(대분류)의 분류

중분류 소분류 세분류
부동산 임대 및 공급업 부동산임대업 주거용/비주거용 건물임대업
기타 부동산임대업
부동산개발 및 공급업 주거용/비주거용 건물 개발 및 공급업
기타 부동산 개발 및 공급업
부동산 관련 서비스업 부동산 관리업 주거용/비주거용 부동산 관리업
부동산 중개 및
감정평가업
부동산 자문 및 중개업
부동산 감정평가업

 

2. 부동산의 개념과 분류

1) 부동산의 복합적 개념

측면   비교
유형 공학적 부동산의 설계 기술적 개념
자연적 지질, 지형
물리적 건축자재
무형 경제적 경제, 경영, 사회, 심리, 인문지리 경제적 개념
법률적 사법, 공법, 행정, 정치, 규범 법률적 개념

 

2) 동산과 부동산의 차이

(1) 기술적 측면

구분 동산 부동산
위치 유동성(이동성) 고정성(비이동성)
용도 한정성 다양성

 

(2) 경제적 측면

구분 동산 부동산
일반적 가치 낮다(구매기간: 단기) 높다(구매기간: 장기)
거래시장 구체적 시장 추상적 시장
일물일가법칙 적용 가능 적용 배제

 

(3) 법률적 측면

구분 동산 부동산
공시방법 점유 등기
공신력 인정(선의취득) 불인정
무주물 소유 선점자 국유
권리설정 유치권○, 질권○ 유치권○, 질권×
취득시효 10년(악의) / 5년(선의) 20년 / 10년(등기)

 

공신의 원칙: 물권의 변동은 반드시 외부에서 인식할 수 있는 표상, 즉 공시방법을 갖추어야 한다는 원칙으로서 부동산과 동산은 공시수단은 다르나 이 원칙이 적용됨에는 차이가 없다.

 

3) 부동산의 분류(용어)

- 획지: 행정·법률·물리·자연적 기준으로 볼 때 다른 토지와 구별되지만 입지와 가격 수준이 비슷한 일단의 토지

- 건부감가: 건부지에 존재하는 기존 건물이나 시설이 부지의 최유효이용을 저해하여 부지가격이 하락

  (반대) 건축 규제로 신축은 어려우나 개축이 가능할 경우 건부지에 존재하는 기존 건물이나 시설은 건부증가를 낳는다.

- 소지(素地): 택지 등으로 개발되기 전의 자연 상태 그대로의 토지

  (연상) 어떤 용도의 소재로도 사용될 수 있는 땅

- 공한지(空閑地): 투기 목적을 가지고 도시내의 토지 중 사용하지 않고 장기간 방치하고 있는 토지

  (연상) 가격이 상승하여 공(0) 한 개 더 붙기를(10배 상승) 바라는 투기 목적 토지

- 포락지(浦落地): ​지적공부에 등록된 토지가 물에 침식돼 수면 밑으로 잠긴 토지

- 법지(法地): 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지 부분

   (연상) 법적 권리는 있지만, 활용 이익 없는 땅

- 빈지(濱地): 바다의 만조 수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역 사이에 있는 땅

구분 포락지 법지 빈지
등기부 존재 ×
소유권 인정 × ×
사용 실익 × ×

 

- 후보지: 택지·농지·임지 지역의 대분류 상호 간 전환되는 용도지역 내의 토지

- 이행지: 동일 용도지역 내의 소분류 상호 간 이행되는 토지

3. 부동산의 특성

1) 토지의 자연적 특성

- 부동성(고정성, 비이동성) : 국지화 지역적 세분, 추상적 시장, 외부효과 발생

- 영속성(불변성, 비소모성, 불괴성) : 물리적 감가상각 배제, 임대차시장 발달 근거, 가치보존력

- 부증성(비생산성, 수량의 고정성) : 균형가격이 자연스럽게 형성되지 않음, 토지공개념, 집약적 이용, 수요자 경쟁

- 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성) : 독점화, 일물일가원칙 배제, 개별분석 요구, 표준지 선정 곤란

- 인접성(연결성) : 협동적 이용 필연, 경계 문제 야기, 개발이익 환수 논리의 근거

 

2) 토지의 인문적 특성

- 용도의 다양성 : 최유효이용원칙의 성립 및 적지론의 근거

- 병합·분할의 가능성 : 용도의 다양성을 지원, 최유효이용을 간접 지원, 한정가격 존재

- 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 : 토지의 위치성 (물리적으로는 불변)

 

3) 건물의 특성

토지 부동성 영속성 부증성 개별성 인접성
건물 이동가능성 비용속성 생산가능성 동질성 종속성

 

4) 개념정리

① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

기술적 개념의 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등을 의미한다. 경제적 개념의 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등을 의미한다.

④ 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.

⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.

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