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1. 상가건물임대차보호법
(적용대상)
적용대상: 환산보증금액[=보증금+월세환산액(=월세x100)]이 일정 금액 이하에 해당하는 상가건물 임차인만 적용된다.
기간 보장최단존속기간 : 1년
임차인의 갱신청구권 : 만료 전 6월부터 1월까지 사이에, 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사 가능하다.
(대항력)
- 발생요건 : 등기가 없는 경우에도 임차인의 건물 인도와 사업자등록을 신청한 때, 그 다음날부터 효력이 생긴단. 주의할 점은 계약서상의 확정일자는 우선변제권의 요건일 뿐 대항력의 요건은 아니라는 점이다.
①환산보증금(보증금 + 100월세)이 일정금액 이하일 때 보호된다. 예) 서울 9억, 수도권 6.9억, 과밀 5.4억, 기타 3.7억 → 기준 금액은 매년 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 매년 확인해야 한다.
②대항요건(=인도 + 관할세무소 사업자등록)을 구비해야 한다. 비영리, 종교, 친목단체는 보호대상 아니다. →인도+사업자등록 신청일의 다음 날부터 대항력 생긴다.
(대형상인 차이점)
상가건물임대차보호법 적용되지 않을 때는 ①우선변제권과 ②임차명령등기 신청권이 없으며 ③1년 1회 5% 이상 증액 제한 적용 안 된다.
(법정갱신(묵시의 갱신))
법정갱신 = 건물전세권, 임대차(일반토지, 주택, 상가)
상가임대인에게만 통지 의무가 있다.
2. 임차인의 권리
(모든 상가 임차인에게 보장되는 것)★★
환산보증금액의 크기에 상관 없이 모든 상기 임차인은 아래와 같은 권리 및 의무가 보장된다.
①요건을 갖춘 경우 대항력이 인정된다.
②최초 계약일부터 10년간 갱신청구권이 보장된다.
③권리금 수수기회가 보장된다.
④3기 차임연체 시 해지 사유가 된다.
(계약갱신요구권)
①보증금 액수와 관계없이 가능하다. 계약만료 전 6~1개월 사이에 요구해야 한다.
②최초 계약일부터 10년까지 행사할 수 있다.
ⓐ계약만료일부터가 아니다.
ⓑ소급입법으로 개정 이전에 계약한 경우에도 적용된다.
③갱신거절사유
ⓐ3기의 차임 연체 → 해지사유, 갱신거절, 권리금수수기회 박탈
ⓑ전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축
④5% 범위 안에서 증액 가능
⑤임대인 동의받은 전차인은 갱신청구권 인정, 권리금수수기회는 불인정
(권리금 회수기회 보호)
①임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료시까지 권리금 수수를 방해해서는 안 된다.
②권리금 수수기회를 보장하지 않는 경우
ⓐ갱신거절 사유에 해당(8가지)
ⓑ1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용
③10년 이상 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 권리금 회수 기회 주어야 한다.
④다음은 제외된다.
ⓐ대형 또는 준대형 상가(예: 대형마트/백화점 입주 상가)
ⓑ국공유 재산인 경우
※전통시장도 권리금 수수를 인정한다.
3. 우선변제권과 임차권등기명령
(우선변제권)
인도와 사업자등록신청의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다.
(최우선변제권)
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 이 경우 임차인은 경매신청 등기 전에 인도와 사업자등록신청의 요건을 갖추어야 한다.
최우선변제의 상한액 : 임대건물가액의 1/2 범위 안에서 당해 지역 경제여건, 보증금/차임 등을 고려한다.
| 우선변제받을 임차인의 범위 | 일정액의 범위 | |
| 서울특별시 | 6,500만원 이하 | 2천만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울시 제외) | 5,500만원 이하 | 1,900만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안상/용인/김포/광주시 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 이하 |
(임차권등기명령)
지나친 임대료 인상을 억제하기 위함이다. 청구당시의 차임 또는 보증금의 9% 금액을 초과하지 못하며, 전세금 월세전환이율 상한선은 12%로 설정한다. 차임의 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
| 구분 | 주택임대차보호법 | 상가임대차보호법 |
| 보증금액에 의한 적용 제한 | 없다 | 있다 |
| 대항력 | 인도 + 주민등록 → 익일 | 인도 + 사업자등록신청 → 익일 |
| 보증금 우선변제 | 대항력 + 확정일자 | 대항력 + 확정일자(세무서장) |
| 소액보증금 | 있다 | 있다 |
| 최우선변제금의 제한 | 주택가액의 1/2 범위 | 건물가액의 1/2 범위 |
| 최단기간 제한 | 2년 | 1년 |
| 차임증감청구권 | 있다 | 있다 |
| 법정갱신(묵시갱신) | 있다 | 있다 |
| 계약갱신요구권 | 없다 | 있다 |
| 사실혼관계자의 임차권승계 | 있다 | 없다 |
| 보증금의 월세전환 | 10% | 12% |
| 계약 존속중 차임증액 한도 | 5% | 9% |