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1. 가등기담보법
의의 : 채무자가 채권 특히 금전채권을 담보하기 위해 채무불이행시 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해 주기로 대물변제예약 또는 매매예약을 하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 해두는 담보 방법이다.
유형: 대물변제예약에 의한 가등기담보와 매매예약형이 있다.
적용 범위 : 부동산 소유권, 지상권/지역권/임차권, 등록할 수 있는 권리(입목, 선박, 자동차, 항공기)의 취득을 목적을 하는 담보계약에 적용된다. (질권.저당권.전세권은 제외됨에 유의) 대물반환의 예약 당시 가액이 피담보채무를 초과하는 경우일 것이다.
적용 제외 : 소비대차 이외의 사유로 인한 채권, 대물변제 예약의 약정이 없는 경우, 주식/동산 등은 제외된다.
(법적 성질)
담보물권성: 일종의 특수한 저당권으로 파악하여 가등기담보권자에게 경매청구권, 우선변제권, 별제권을 인정한다.
담보물권의 통유성: 일종의 담보물권이므로 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성 등이 인정된다.
(가등기담보의 설정)
가등기담보의 당사자 : 설정자는 채무자에 한하지 않고 제3자도 무관하다.
피담보채권 : 금전채권인 경우가 보통이나 실행 시 금전채권으로 될 수 있는 것이면 가능하다. (공사대금채권이나 매매대금채권은 될 수 없음)
담보설정의 비용 : 담보권자가 부담한다.
(가등기담보 등에 관한 법률의 효력)
민법상의 저당권에 관한 규정을 적용한다. 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 담보권 실행비용이 피담보채권에 포함된다. 가등기담보권의 효력은 담보목적물에 부합된 물건과 종물에 미친다.
(담보권의 내용과 실행방법(우선변제를 받는 효력))
사적 실행방법으로서의 권리취득에 의한 실행과 공적 실행방법으로서의 경매가 있다.
경매에 있어서의 지위 : (저당권자와 유사) 가등기가 경료된 때에 저당권의 설정등기가 경료된 것으로 본다.
실행의 통지 > 청산기간의 경과 > 청산금의 지급 등의 절차를 거쳐야 한다. (강행규정)
소유권 취득 : 청산금 지급 후 가등기에 기한 본등기를 청구한다.
일반채권자로서 변제를 받는 효력: 가등기담보권자가 담보권을 실행하였으나 완전히 변제받지 못한 경우 다시 채무자의 일반재산에 대해 일반채권자로서 스스로 강제집행하거나 타인의 집행에 참가할 수 있다.
(후순위권리자의 지위)
채권자는 실행통지가 채무자 등에 도달한 때에는 지체 없이 후순위권리자에게 통지의 사실.내용 및 그 도달일을 통지하여야 한다. 청산금의 금액에 대해 후순위권리자는 다툴 수 없다. 목적부동산의 평가액에 대해 불만이 있는 경우 후순위권리자는 청산기간 내에 한해 자신의 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있고, 이 경우 가등기담보권자는 그 경매에 참가하여 자기채권의 우선변제를 받아야 하고 본등기를 청구할 수는 없다.
(채무자 등의 지위)
채무자 등 : 채무자, 담보가등기부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자
채무자 등은 청산금채권을 변제받기 전까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 채권담보목적의 경료 된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
이러한 말소청구권은 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 소멸한다.
(귀속청산(소유권이전형))
| ① 실행통지 | 통지대상자 : 채무자, 물상보증인, 제3양수인 통지내용 : 청산금 평가액, 통지 당시 목적부동산의 평가액, 피담보채권 후순위권리자에게 통지 : 채무자등에 통지한 사실과 내용, 채무자등에 도달한 날 |
| ② 청산기간 | 채무자에게 통지가 도달한 후 2개월 채무자에게 변제할 수 있는 기회 제공 후순위권리자 경매신청 가능 (청산기간 내이면 변제기 도래 전이라도 가능) |
| ③ 지급 | 청산금 = 담보목적부동산 평가액 – 피담보채권(선순위 채권액 포함) 채무자등은 청산금 지급 전까지 채무액을 변제하고 소유권이전등기 말소를 청구 가능 |
| ④ 본등기 | 청산금통지서가 채무자에게 도달한 날 기재하고, 청산금평가통지서 + 청산기간 경과 후 청산금지급증명서면 |
2. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
내부적 소유권과 외부적 소유권이 일치하지 않는 약정이다. 부동산만 금지되며 동산은 제외된다. 소유권만 아니라 지상권 등 모든 물권이 해당된다. 소유권 가등기에 대해서도 적용된다. ※ 임대차는 채권이므로 해당되지 않는다.
(적용의 배제와 특례)
①양도담보, 매도담보, 담보가등기
②상호명의신탁(구분소유적 공유관계)
③신탁법에 따른 신탁등기
④(탈세, 탈법, 법령회피 목적 아니라면) 배우자 간, 종교단체, 종중
(양자 간의 명의신탁)
①갑(신탁자)-을(수탁자)
②명의신탁약정이 무효이며, 등기도 무효다(유인성).★★
③을은 소유권을 취득하지 못한다.
④소유권은 갑에게 있다.★★
⑤(판례) 명의수탁자의 점유는 타주다. 제103조(불법원인급여) 위반은 아니다.
⑥소유권에 기인한 말소등기 또는 부당이득반환 청구를 할 수 있다. ※계약이 원천 무효이며 소유권도 넘어가지 않았으므로 계약 해지하거나 소유권 이전등기할 필요없다.
⑦선악불문하고 제3자는 소유권을 취득한다.
(삼자 간의 명의신탁)
중간생략형 명의신탁이라고도 한다. 갑(매도인)-을(매수인, 명의신탁자)-병(명의수탁자) 명의신탁약정은 무효다.★★ 매도인의 협조가 필요하다. (항상 악의) 등기물권변동은 무효다.★★ 매매계약은 유효다.★★ 소유권은 내부적 + 외부적으로 갑에게 있다.★★ 갑이 말소신청을 하면 병 명의로 등기해야 한다. 을은 병에게 직접 무효를 주장하거나 등기말소를 청구할 수 없다. 을은 갑을 대위하여 병에게 등기말소 청구할 수 있다.
(계약명의신탁)
위임형 명의신탁이다. 을(자금주)-병(매수인)-갑(매도인). 갑이 선의일 때만 계약명의신탁이다. 갑이 악의면 삼자 간 명의신탁이다. 명의신탁약정은 무효다.★★ 매매계약은 유효다.★★ 매매계약 물권변동도 유효다.★★ → 소유권은 병에게 있다. 을은 매입자금에 대한 부당이득반환만 청구할 수 있다. 소유권 반환을 청구할 수 없다.