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1. 부동산 투자와 투기
투자는 기본적으로 현재의 확실한 자금 지출을 통해 미래의 불확실한 수익을 얻는 것이다. 부동산 투자를 할 때는 개별성, 공급의 한정성, 토지의 영속성, 용도의 다양성과 같은 부동산의 특성을 고려해야 한다.
투기는 부동산의 단기 시세차익에만 관심을 둔다. 부동산 투기를 억제하는 방법은 부동산 이익에 대한 중과, 토지거래허가제 강화, 투기과열지구 지정, 부동산가격공시제도, 개발부담금 부과, 분양주택 전매금지 등이 있다.
부동산 투자는 취득 시 큰 자금이 투입되어야 하고 환금성이 낮다는 단점이 있다. 보유기간에 관리 노력이 필요할 뿐 아니라 외부 환경의 변화에 따라 시세의 변동이 크다. 또한, 정부의 부동산 정책에 따라 큰 영향을 받는다.
2. 부동산 투자 위험
부동산 투자 위험은 부동산 투자로부터 얻을 수 있는 미래 수익의 불확실성, 즉 변동성으로 측정할 수 있다. 위험은 일반적으로 분산(= 표준편차의 제곱)으로 측정한다. 이러한 변동성의 원인에 따라 사업위험, 금융위험, 법률위험, 인플레이션위험, 유동성위험으로 분류할 수 있다.
사업위험: 시장 상황의 변동, 투자운영(부동산 구성 등에 따른 위험), 지리적 위치에 따른 위험을 가리킨다.
금융위험: 과도한 차입을 통해 부동산 투자를 한 경우 채무불이행 위험이 증가한다. 100% 자기자본으로 투자할 경우에는 금융위험이 사라진다.
법률위험: 공법 등 각종 규제, 금융 및 세무 정책의 변화 등에 따른 위험이다.
인플레이션위험: 화폐량의 증가 등으로 인해 화폐가치가 하락하는 위험이다.
유동성위험: 부동산을 매각하여 현금을 바꾸는 데 어려움이 있을 때 발생한다.
3. 부동산 투자 수익
부동산 투자 수익률은 지출한 자본 대비 수익의 비율로 측정할 수 있다. 요구수익률은 투자 시 요구하는 최소 수익률이다. 요구수익률은 기본적으로 ‘무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션율’로 선정한다.
요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션율
투자 이후에 결정되는 수익률은 실현수익률이다. 이에 비해, 기대수익률은 투자를 통해 얻을 수 있을 것으로 예상하는 사전수익률이다. 결국 기대수익률과 실현수익률의 차이를 부동산 투자의 위험이라고 할 수 있다. 부동산 투자 결정은 기대수익률이 요구수익률 이상일 때 이루어진다.
투자결정기준: 요구수익률 ≤ 기대수익률
투자가치 = 예상수익 / 요구수익률
시장가치 = 예상수익 / 기대수익률
부동산 투자는 수익률과 더불어 위험을 함께 고려해야 한다. 이 두 가지 투자결정요소를 동시에 고려하는 지표가 변이계수이다. 변이계수는 낮을수록 좋은 투자안이다.
변이계수 = 표준편차 / 기대수익률
4. 지렛대 효과의 발생 요건
부동산 투자 시 타인 자본을 투입하였을 때 투자수익률이 증가한다는 정(+)의 지렛대 효과가 있다고 한다. 반대로 투자수익률이 감소한다면 음(-)의 지렛대 효과가 있다고 한다.
정(+)의 지렛대 효과 발생조건(수익률 증가):
지분수익률 = 총자본수익률 (총자본 = 지분+부채) < 자기자본수익률
또는 저당수익률(= 대출금리) < 총자본수익률
부(-)의 지렛대 효과 발생조건(수익률 감소):
지분수익률 = 총자본수익률 (총자본 = 지분+부채) > 자기자본수익률
또는 저당수익률(= 대출금리) > 총자본수익률
영(0)의 지렛대 효과 발생조건:
지분수익률 = 총자본수익률 (총자본 = 지분+부채) = 자기자본수익률
또는 저당수익률(= 대출금리) = 총자본수익률
총자본수익률
= 총수익 / 총자본
= 총수익(=대출이자 지급 전 수익) / 자기자본 + 부채
자기자본수익률
= 수익 / 지분
= 총수익 - 대출이자 / 자기 자본