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1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
소유와 관리에 관한 내용을 다루는 단체법적 성격을 띤다. 법 시행 전에 건축되거나 구분된 건물에 대해서도 적용된다. 구분소유권의 대상은 전유부분에 한한다. ①공유부분은 처분의 일체성이 있어서 절대로 분리 처분할 수 없다. ②공유부분에 대한 분할청구는 절대로 허용되지 않는다. 단독소유 vs 구분소유 여부는 구분소유자의 의사(구분의사)에 따른다.
구분소유로 등록하거나 등기하지 않아도 구분의사(구분행위)가 있으면 구분소유권이 성립된다. 건물준공시 전유 vs 구분부분이 결정되면 이후 절대로 변경할 수 없다. 구조상 공용부분은 별도로 등기하지 않아도 된다. 규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다. ※아파트 지하주차장은 절대로 구분소유대상이 될 수 없다. ※상가 지하주차장은 구분소유대상이 될 수 있다.
공유부분은 자기 필요가 아니라 용도에 따라 사용해야 한다. 공유부분 사용은 지분비율 아니라 평등하게 해야 한다. 공유부분은 시효취득 대상이 아니다. 공동관리비 체납액은 특별승계인에게도 청구할 수 있다. ※다만, 연체료는 승계하지 않으며, 전소유자와 연대책임 진다. ※전유부분의 체납관리비는 특별승계인이 승계하지는 않는다. 공용부분에 대한 관리비는 규약 없더라도 구분소유자에 청구할 수 있다.
(아파트 관리단)
①최소의 의결기관이다.
②당연 성립된다. (설립절차 필요없음)
③필수기관으로서 반드시 두어야 한다.
④구분소유자 전원으로 구성되며 의결권을 가진다. (가입, 탈퇴 강제) ※점유자(임차인, 전세권자)는 구성원이 되지 않는다. 다만, 집회에 참석하여 의견개진할 수 있다. (의결에 참여하지는 못함)
⑤법적 성격은 권리 능력없는 사단(총유)이다. 관리단은 재건축이 추진되면 재건축조합이 된다. 재건축조합의 지출 이후 남은 기금은 관리단 기금이 된다.
(관리인) 강행규정
①구분소유자 아닌 자도 관리인(동대표회장, 상가번영회장) 될 수 있다.
②구분소유자 10명 이상이면 선임해야 한다. 10명 미만이면 선택할 수 있다.
③임기는 2년 내에서 규약으로 정한다.
④관리인이 부적합하거나 부정을 저지른 경우 법원에 해임을 청구한다.
(4/5 이상 결의 필요)
①재건축 결의
②건물가격의 1/2을 초과하는 멸실된 공용부분의 복구결의
③서면에 의한 결의
2. 집합건물의 관리단 및 관리인
구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 대한 관리단을 반드시 구성해야 한다. 관리단은 구분소유자 전원으로써 당연히 구성되며, 구분소유자는 구성원이 되는 것을 거부하지도 못한다. 관리단의 자산은 총유에 속한다. 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인의 선임이 의무화되어 있다.
| 구분 | 내용 | |
구성원 |
권리 | 의결권, 규약의 열람 및 등본교부청구권, 집회소집요구권, 관리인해임청구권-관리인에게 부정한 행위가 있을 때 |
| 의무 | 규약 및 집회결의사항의 준수의무, 분담금액 및 비용의 납부의무, 관리단의 채무변제의무 | |
관리인 |
권리 |
공용부분의 보존.관리.변경을 위한 행위 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구.수령하는 행위 및 그 금액을 관리하는 행위 |
| 의무 | 매년 1회 이상 구분소유자에 대하여 그 사무에 대한 보고를 해야 함 민법의 위임규정준용 |
|
(규약 및 집회)
규약의 설정/변경/폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상의 찬성 얻어야 한다. (강행규정) 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로써 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관해야 한다. 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우 전유면적의 지분비율에 의한다.
정기집회 : 관리인이 매년 1회 일정한 시기 소집
임시총회 : 관리인이 필요하다고 인정할 때, 구분소유자 1/5 이상으로서 의결권의 1/5 이상 가진 자가 소집
소집통지 : 규약으로 정한 바 없으면 집회일 1주일 전에 각 구분소유자에게 통지
의결 : 규약으로 정한 바 없으면 구분소유자 및 의결권 과반수에 의함 (서면, 대리인 의결 가능)
| 일반적 사항 | 구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성 |
| 3/4 이상 | 공유부분의 관리변경 (단, 과도한 비용이 들지 않을 때에는 일반정족수의 결의) 규약의 설정.변경.폐지 구분소유자의 사용금지를 소로써 청구하는 경우 구분소유권의 경매청구 전유부분의 점유자에 대한 계약의 해제.전유부분의 인도청구 |
| 4/5 이상 | ①재건축 결의 건물가격의 1/2을 초과하는 멸실된 공용부분의 복구결의 서면에 의한 결의 |
의무위반자에 대한 조치는 다음과 같다.
| 구분 | 행위정지의 청구 | 사용금지의 청구 | 경매의 청구 |
| 청구내용 | 행위정지, 결과제거, 행위 예방 | 전유부분 사용을 상당기간 금지 | 전유부분의 구분소유권의 박탈을 청구 |
| 요건 | 의무위반 행위의 염려가 있을 때 | 장해가 현저한 때 | 현저한 장해 + 공동생활 유지 심히 곤란 |
| 행사방법 | ⓐ 관리단이 의무위반자에게 ⓑ 관리단 집회결의 ⓒ 재판상, 재판외 모두 가능 |
ⓐ, ⓑ은 공통 재판상만 가능(재판하려면 3/4 이상의 관리단집회 특별 결의) |
좌동 |
3. 재건축 및 복구
기간은 강행규정이다.
①투입되는 비용에 비해 현저한 효용 증가해야 한다. 주거용 집합건물 철거하고 상가용 집합건물 신축하는 것도 허용된다.
②특별정족수 = 구분소유자 및 의결권 각 4/5 이상 찬성해야 한다. 단지 전체가 아니라 동별이다. 의결권의 하자는 사후에 치유될 수 없다.
③재건축 반대자에게 서면으로 최고해야 한다. (유일한 요식) 2개월 지나도록 회답이 없다면 참여하지 않는 것으로 본다. 다시 2개월 구분소유자 및 대지사용권을 시가로 매도청구할 수 있다. (판례) 재건축으로 예상하는 개발이익을 포함하는 가격으로 재건축조합, 시행사, 시공자 등이 할 수 있으며 형성권이다. 다만, 2개월 내에 청구하지 않으면 이후는 청구할 수 없다.
집합건물의 건축후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되는 등 일정한 사유가 있으면 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 소정의 절차를 거쳐서 재건축할 수 있다. 집합건물을 재건축하기 위하여는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다. 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄 재건축하고자 할 때 개개의 건물마다 집합건물법 소정의 재건축 결의가 필요하다는 것이 판례이다.
재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 최고하여야 한다. 재건축에의 참여여부에 대한 회답의 최고기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 최고기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.
4. 집합건물 소유에 관한 내용
(구분소유권)
개념 : 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로써 사용할 수 있는 경우 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권이다. (구분소유권의 목적인 건물을 전유부분이라 함)
(구분등기)
전유부분 여부는 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점 기준으로 판단한다.
구분소유권 객체인지 문제되는 경우 : 아파트 지하실(특별한 사정이 없는 한 안 됨), 상가건물지하주차장 (구분소유 대상이 될 수 없음이 원칙, 특약에 의해 따로 분양되고 구조상.이용상 다른 것과 독립한 것일 때에는 구분소유 대상 가능)
(구분소유자의 권리/의무)
구분소유자는 공용부분과 대지, 부속시설 등을 그 용도에 따라 사용할 권리를 가진다. 하지만 공동의 이익에 반하는 행위 가 금지되며 용도외적 사용 역시 금지된다. 구분소유자의 권리와 의무는 전세권자나 임차인과 같은 점유자에게도 준용된다. 공용부분의 부담과 이익은 지분의 비율에 따라 부담 및 취득한다.
(집합건물의 구성)
집합건물은 전유부분 + 공용부분으로 구성된다.
전유부분 : 전유부분 소유자가 전유한다.
공용부분 : 구조상 공용부분(출입구, 계단, 복도 등), 규약상 공용부분이다. (부속건물을 공용창고, 차고 등으로 사용할 때 → 표제부 말미에 규약상 공용부분이라는 취지의 등기 반드시 필요) 공용부분은 전원합의로도 분할할 수 없으며, 공용부분에 대한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다. 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따른다.(처분의 절대적 일체성)
공용부분의 사용 : 지분에 관계없이 사용 가능
공용부분의 변경 : 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 결의와 그로 인해 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙 필요
공용부분의 관리 : 통상 집회결의에 의함. 다만 보존행위는 각 공유자 단독으로 할 수 있음
무상사용권 : 구분소유자들이 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우 민법상 사용대차의 성질로 봄