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1. 부동산 문제
부동산과 인간의 관계를 악화하는 다양한 문제들을 포함한다. 예) 토지의 수요와 공급 간 불균형에 따른 지가 상승, 국토의 문란한 이용, 주택 공급의 양적 및 질적 문제, 환경 파괴 등. 부동산 문제의 특성은 다음과 같이 요약할 수 있다.
악화성향: 부동산 문제는 방치하면 더욱 악화되는 경향이 있다.
비가역성: 부동산 문제가 악화되기 시작하면 예전 상태로 회복하기가 쉽지 않다.
지속성: 이미 발생한 부동산 문제는 시간이 지나면서 계속되는 성향이 있다.
해결 수단의 다양성: 하나의 부동산 문제에 대한 해결 방안 다양하다. 예) 금융 지원, 세제 혜택 등
복합성: 부동산 문제는 법률·경제·기술적 요인들이 복잡적으로 작용하여 발생한다.
2. 토지 문제
1) 지가고 문제
인구 증가, 도시화, 투기적 수요 등으로 인해 지가가 지나치게 높아지는 현상이 발생한다. 이러한 현상은 투기 심리를 자극하여 지가고 문제를 가속화한다. 지속적 지가 상승은 공공용지 확보를 어렵게 만들고 정부의 재정 부담을 심화시킨다. 또한, 기업의 생산비 증가와 가계의 주택 구입 비용의 상승을 가져 온다.
지가고 문제는 토지의 과도한 분할과 과밀화의 요인이 될 수 있으며 도시 스프롤 현상 및 공한지로 인한 효율절 토지 이용이 저해될 수 있다. 소수의 고소득층이 전국 토지의 상당 부분을 집중 소유하고 있다. 이러한 상황에서 지가가 상승하면서 부의 양극화 문제가 심화되고 있다. 저소득층은 적정 가격에 토지를 구입하는 것이 더욱 어려워진다.
2) 소득분배 특정수단
10분위 분배율: 하위 40% 계층의 소득 합계를 상위 20% 계층의 소득 합계로 나눈 비율이다. 10분위분배율이 클수록 소득분배가 개선된다. 10분위분배율이 0이면 하위 40% 계층의 소득 합계가 0이므로 완전불균등이다. 반면, 2이면 두 계층의 소득 수준이 동일하여 완전균등이다.
로렌츠 곡선: 인구의 누적 비율(x)이 증가하면서(0~100%) 계층의 소득 누적 점유율(y, 0~100%)이 증가하는 패턴을 보여 준다. 정사각형 모양의 xy-좌표평면에서 로렌츠 곡선이 대각선 모양을 띠면 완전균등이다. 최고소득층이 모든 부를 독점하면 인구의 누적 비율 100% 지점에서 로렌츠 곡선은 1자 모양이 되는데 이는 완전불균등이다.
지니계수: 불균등면적을 완전균등한 상태의 로렌츠 곡선이 그리는 직각삼각형의 면적으로 나눈 비율이다. 지니계수가 0이면 완전균등, 1이면 완전불균등이다. 불균등면적은 완전균등 상태에서 로렌츠 곡선이 그리는 대각선과 현실의 로렌츠 곡선 사이의 면적이다.
3. 주택 문제
1) 양적 주택 문제
주택이 필요 주택에 비해 실제 주택수가 부족하여 발생하는 문제이다. 원활한 주택 유통을 위해서는 실거주 이외의 주택이 가구총수의 약 3~5%정도가 있어야 한다. 다시 말해, 적정공가율이 확보되어야 한다. 양적 주택 문제가 발생하는 원인으로는 인구 증가, 기존 주택 노후화, 주택 철거 및 전용, 핵가족화, 결혼 및 이혼 증가 등이 있다.
2) 질적 주택 문제
저소득층은 주거비 부담능력 저하로 인해 주택의 질적 수준이 낮아지는 문제가 발생할 수 있다. 한편, 주택의 질적 수준이 절대적으로는 나쁘지 않지만, 기대 수준에 미치지 못할 수도 있다. 이는 질적 주택 수요의 증가 때문에 발생할 수 있다. 그 원인으로는 소득 및 생활 수준 향상, 건축 기술 발전, 주택 금융의 확대 등이 있다.
3) 주거비부담 측정지표
슈바베 지수: (주거비/생계비)×100이다. 슈바베 지수가 클수록 생계비 중 주거비가 차지하는 비율이 커져서 주택부담능력이 낮아진다. 고소득층은 슈바베 지수가 낮고, 저소득층은 슈바베 지수가 높다.
PIR(Price-Income-Ratio): 주택가격(P)을 연소득(I)으로 나눈 비율이다. PIR이 클수록 주택 구입 능력이 낮아진다.
RIR(Rent-Income-Ratio): 임대가격(R)을 연소득(I)으로 나눈 비율이다. RIR이 클수록 임대료 부담도 커진다.