절대적 무효, 상대적 무효, 유동적 무효

1. 무효와 취소

※2문제(무효 1문제, 취소 1문제) 출제

무효는 법률행위가 성립되었으나 처음부터 효력이 발생하지 않는다.

취소는 법률행위가 성립되었으나 소급하여 처음부터 효력이 소멸한다.

무효와 취소의 효과의 궁극적 결과는 같다.

→ 무효와 취소는 입법 정책의 문제이다.

→ 2중효가가 인정된다. (무효와 취소는 경합할 수 있다.)

예) 미성년자(무효)이면서 저능아(취소)라면 선택하여 주장할 수 있다.

 

취소는 법적 규정이 있는 경우만 가능하다.

→ 중개사 시험범위의 4가지 사유: (제)(착)(사)(강)

무효는 누구나 주장할 수 있으나 취소는 특정인만 주장할 수 있다.

→ (제)(착)(사)(강)의 본인, (대)리인 및 (승)계안

무효는 누구에게나 주장할 수 있으나 취소는 특정인에게만 할 수 있다.

무효는 언제나 주장할 수 있으나 취소는 시간 제한이 있다.

※ 한번 무효는 영원한 무효다. → 시간이 흘러도 효력이 그대로다.

취소는 법률행위가 있는 날로부터 10년 or 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에만 가능하다.

무효행위의 추인과 전환은 인정되지만, 취소는 추인만 가능하다.

 

무효는 원칙적으로 확정적 무효이며 유동적 무효는 에외적이다.

→ 유동적 무효: 토지거래허가지역에서의 토지매매, 무권대리

추인과 전환, 무효와 취소는 법률행위 자체가 성립한 것을 전제한다.

무효: 절대적 무효(모두에게 무효) vs 상대적 무효(상대방에게만 무효)

유동적 무효 vs 확정적 유효 vs 확정적 무효

전부 무효 vs 일부 무효

무효사유는 대단히 많아서 일일이 기억할 필요는 없다.

 

2. 절대적 무효와 상대적 무효

무효는 원칙적으로 절대적 무효이며 상대적 무효는 예외적이다.

→ 상대적 무효(2개): §107(비진의표시), §108(통정허위표시)

→ 선의의 제3자에 대항할 수 없다.

 

[절대적 무효]

절대적 무효는 누구에게나 주장할 수 있다. (즉, 제3자에게도)

제103조, 제104조, 강행법규(선풍기) 위반은 절대적 무효다.

 

제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

 

제103조, 제104조, 강행법규(선풍기) 위반은 추인이 허용되지 않는다.

제103조, 강행법규(선풍기) 위반은 전환이 허용되지 않는다.

제104조 위반은 전환이 허용된다.

 

[상대적 무효]

상대적 무효는 거래상대방에게만 주장할 수 있다.

제107조 1항(상알수), 제108조 위반은 상대적 무효다.

상대적 무효는 추인이 허용된다.

 

제107조(진의 아닌 의사표시) ①의사표시는 표의자가 진의아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다. 그러나 상대방이 표의자의 진의아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

제108조(통정한 허위의 의사표시) ①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

 

 

 

3. 유동적 무효

1980년대 판례에서 사용된 용어다.

예) 토지거래허가구역에서 계약서 먼저 작성하고 (시, 군, 구에) 허가 신청한 경우는 유동적 무효다. → 허가받으면 소급하여 유효

※토지거래허가구역: 밀양 공항예정지, 밀양 나노국가산업단지, 밀양 관광단지, 부산 가덕도신공항예정지, 울산 언양반경5km내

예) 무권대리도 유동적 무효다. → 원칙 무효, 추인하면 유효

 

유동적(불확정적) 무효 상태에서는 채권적 효력도 물권적 효력도 없다.

물권적 효력이 없으므로 소유권이전등기절차 이행청구를 할 수 없다.

이행청구에 불응하더라도 (1) 채무불이행으로 보지 않는다.

따라서 채무불이행을 이유로 (2) 계약해제나 손해배상청구 할 수 없다.

부당이득반환청구(계약금, 중도금 반환청구)도 되지 않는다.

→ 확정적 무효가 되어야 청구할 수 있다.

→ 처음부터 허가를 회피(잠탈)할 목적인 경우 확정적 무효가 된다.

→ 최종 불허가 처분되면 확정적 무효가 된다. 단, 서류미비, 절차미비(위반) 등으로 불허가된 경우는 여전히 유동적 무효다.

→ 쌍방합의로 허가신청을 하지 않기로 하면 확정적 무효다.

→ 토지거래행위(매매계약)을 정지조건부로 하였으나 정지조건이 불능이면 확정적 무효다.

토지거래허가지역에서 이루어진 미등기전매는 언제나 확정적 무효다. (일반지역이라면 처벌은 받을지라도 유효)

※토지거래허가지역에서 토지거래허가 전에 건물만 먼저 이전하는 것은 일반적으로 허가하지 않는다.

 

매도인은 중도금 받기 전에도 허가절차에 협력할 의무는 있다.

→ 이는 계약상 의무는 아니며 신의칙상 의무다.

따라서 허가절차협력의무는 중도금에 앞선 선이행 의무다.

협력하지 않으면 법원의 판결을 받아 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

→ 그러나 계약해제를 할 수는 없다.

협력의무위반으로 인한 손해배상청구는 할 수 있다.

 

계약금만 지급한 경우에는 계약금배액상환으로 약정해제는 할 수 있다.

→ 단, 쌍방이 이행에 착수하기(중도금 지급) 전까지만 가능하다.

→ 허가된 것만으로는 이행에 착수했다고 볼 수 없다. 따라서 계약금배액상환하고 약정해제할 수 있다.

→ 계약금 포기하는 법정 계약해제만 가능하다.

 

토지거래허가지역에서의 거래와 관련하여 유동적 무효 상태에서도 (비)(통)(착)(사)(강)이 있다면 무효나 취소를 주장할 수 있다.

토지거래허가지역에서 미등기 전매가 허가된 경우 무효다.