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1. 물권의 변동
물권이 변동하는 원인은 (1) 법률행위와 (2) 법률규정이 있다.
물권변동: 취득, 변경, 소멸
물권변동의 원인: 법률행위, 법률규정
| 구분 | 부동산 | 동산 |
| 법률행위 | §186 (등기필요) | §188~§190 |
| 법률규정 | §187 (등기불필요) | §191(혼동) |
※ §188~§190은 중요하지 않음
(부동산 등기 관련 문제)
① 이중보존등기
② 가등기(★★ 심화)
③ 중간생략등기(★★)
④ 무효등기의 유용
⑤ 점유하고는 있으나 등기는 하지 않은 매수인
⑥ 등기청구권(★★ 심화)
⑦ 등기의 추정력(★★)
(공시의 원칙)
민법은 성립요건주의를 취하고 있다.
부동산과 물권의 물권변동은 형식주의를 택하고 있다.
① 법률행위에 의한 물권변동은 등기해야 효력이 생긴다. 동산 소유권은 점유해야 효력이 생긴다.
② 인도(점유)는 요건이 아니다.
③ 등기는 물권의 변동요건이지 존속요건은 아니다.
불법말소되더라도 물권은 소멸하지 않는다.
말소회복등기를 통해 정정할 수 있다. → 동산 소유권은 점유해야 효력이 생긴다.
※부동산등기법은 민법의 부속법이다.
제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
2. 등기의 추정력
(공신의 원칙)
등기의 공신력은 인정되지 않지만, 등기의 추정력은 인정된다.
공신의 원칙을 인정하면 거래 안전은 보호되지만, 진정한 권리자의 권리는 보호되지 않는다. (등기는 위조가 용이하다)
부동산은 공신력이 인정되지 않는다. 동산에는 인정된다.
권리의 적법 추정력은 동산에만 인정되고 부동산에는 인정되지 않는다.
등기가 원인 없이 말소되더라도 물권은 변동하지 않는다.
(등기의 추정력★★★)
①권리: 등기가 되어 있으면 실체적 권리관계의 존재가 추정된다.
②원인: 원인이 되는 법률행위 등이 있었다고 추정한다.
③절차: 등기에 필요한 적법한 절차가 있었다고 추정한다.
④등기의 추정력은 소송에서 원용할 수 있다.
등기를 믿고 거래한 사람은 선의, 무과실을 추정한다.
(법률행위로 인한 물권변동)
(상)(공)(판)(경)(기)는 등기 없이 물권이 변동한다. (등기불필요)
기타 규정에 의한 물권 변동: ①건물신축 ②혼동에 의한 물권취득 ③존속기간만료에 따른 용익물권의 소멸
여기서 판결이란 형성판결만을 의미한다.
이행판결과 확인판결은 등기해야 한다.
※판결 = 이행판결 + 확인판결 + 형성판결
(소송 = 이행소송 + 확인소송 + 형성소송)
이행판결: ‘~하라’. §186 적용
확인판결: 소유권 확인. 이미 소유권이 있으므로 등기 필요 없음
형성판결: ‘~한다’. §187 적용
부동산 점유취득시효에 의한 소유권 취득은 등기해야 효력이 생긴다.
→ §187의 예외다. (등기필요)
※ 법원 = 민사법원 + 형사법원 + 강제집행법원
이행판결은 사해행위취소, 공유물분할, 상속재산분할 판결이 있다.
다만, 조정절차를 통한 경우는 등기하여야 한다. (등기필요)
(법률행위에 의하지 않은 부당한 물권변동★★★)
원인행위(채권행위) 실효에 의한 부동산 물권복귀는 등기할 필요 없다.
물권포기는 말소등기해야 효력이 생긴다.
3. 채권행위 vs 물권행위
대법원 판결) 채권행위의 독자성을 인정하지 않는다.
채권행위와 물권행위는 하나의 행위로서 채권행위가 실효되면 물권행위도 실효된다. (★★)
예) 매도인(갑)이 계약 당시 미성년자였으나 성년이 된 후에 매수인(을) 명의로 이전등기가 되었더라도 소유권은 당연히 갑에게 복귀한다.
을로부터 전득한 자(병)도 선악 불문하고 보호받지 못한다.
(등기 및 과실)
매매대금을 지급하고 점유하더라도 등기하지 않으면 소유권을 인정받지 못한다.
부동산 이전등기 청구권은 채권적 청구권으로서 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸리나 매수인이 점유하는 동안에는 소멸시효에 걸리지 않는다(★★★). 이 상태에서 부동산을 처분하여 점유를 승계하여 주더라도(상실하더라도) 소멸시효에 걸리지 않는다(★★★).
매매계약 후 인도할 때까지는 매도인이 과실을 취득하지만, 인도한 후에는 매수인이 취한다.
등기하지 않으면 처분할 수 없다는 것은 매매할 수 없다는 뜻이 아니라 소유권 이전등기를 할 수 없다는 뜻이다.
(부동산 등기)
등기필정보(구 등기필증)를 교부한 경우에도 등기부에 기록되지 않았다면 등기의 효력은 발생하지 않음
부동산등기의 기능 : 공시제도, 물권변동 성립요건, 대항요건, 처분요건
등기제도 특징 : 물적 편성주의(1부동산 1등기기록주의), 신청주의 원칙, 등기의 심사, 성립요건주의
등기의 종류 : 기능에 따른 분류(부동산 표시에 관한 등기, 권리의 등기), 내용에 의한 분류(기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 말소회복등기, 멸실등기), 등기방식/형식에 따른 분류(주등기, 부기등기), 등기의 효력에 의한 분류(종국등기, 예비등기)
법률의 규정에 의한 부동산 물권변동 : 등기 없이도 물권을 취득하지만 처분하려면 등기해야 함(아래 괄호 안은 물권변동 시점) → 상속(사망한 순간)/합병(합병등기한 때), 공용징수(수용 개시일), 판결(판결이 확정된 때), 경매(매각대금 완납한 때)