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1. 물권의 기초
중개사 민법 시험은 물권법에서 14문제가 출제된다.
‘중개실무 + 등기법’에서도 물권법 10문제가 출제된다.
8가지 물권 중 4개가 시험 범위
물권 = 점유권 + 본권
= 점유권 + {소유권 + 제한물권}
= 점유권 + {소유권 + (용익물권) + 담보물권}}
용익물권 = 지상권 + 지역권 + 전세권
담보물권 = 유치권(법정) + 질권(약정) + 저당권(약정)
- 물권: 현존하고, 특정되고, 독립된 물건을 직접적, 절대적, 독립적(배타적)으로 지배(사용, 수익, 처분)할 수 있는 권리
- 채권: 사람이 사람에게 급부를 청구할 수 있는 권리
| 구분 | 물권 | 채권 |
| 객체 | 물건 | 급부(사람의 행위) |
| 법적 성질 | 강행규정이 대부분 절대적·직접적 지배권 물권법정주의 지배 |
임의규정이 대부분 상대적·간접적 청구권 계약자유의 원칙 |
| 공시 | 필요 | 불필요 |
| 양도성 | 제한 불가 | 제한 가능 |
| 효력 | 물권이 채권에 우선 물권 간 성립순위에 의함 |
채권자 평등원칙 |
| 특성 | 고유법성 | 보편성 |
※물권에 대한 임의규정 : 상린관계, 전세권 처분/양도/ 담보제공/임대/전전세, 유치권, 관습법상의 법정지상권 부정하는 특약 가능
(지배의 성질)
- 간접적 지배: 권리를 실현하기 위해 타인의 협조가 필요하다. (타인의 행위를 매개하여 이익을 얻는다)
- 직접적 지배: 권리를 실현하기 위해 타인의 협조가 필요하지 않다. (타인의 행위를 매개하지 않고도 이익을 얻는다)
- 절대적 지배: 모든 사람에게 주장할 수 있다. 대항력이 있다.
- 상대적 지배: 특정 사람에게만 주장할 수 있다. 대항력이 없다.
- 독점적 지배: 하나의 물건에 복수의 물권이 병립할 수 없다.
- 비독점적 지배: 여러 채권이 평등하게(비배타적으로) 존재할 수 있다.
2. 물건과 물권
제98조(물건의 정의) 본법에서 물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다.
제99조(부동산, 동산) ①토지 및 그 정착물은 부동산이다. ②부동산 이외의 물건은 동산이다.
제100조(주물, 종물) ①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.
제101조(천연과실, 법정과실) ①물건의 용법에 의하여 수취하는 산출물은 천연과실이다. ②물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건은 법정과실로 한다.
제102조(과실의 취득) ①천연과실은 그 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속한다. ②법정과실은 수취할 권리의 존속기간일수의 비율로 취득한다.
(1물1권주의)
원칙적으로 하나의 물건에는 그 전체에 대해 하나의 물권만 존재한다.
① 하나의 물건 일부에 물권이 있을 수 없다.
예외) 토지 일부에 지상권, 지역권, 전세권 설정 가능
예외) 건물 이외 정착물은 토지의 일부지만, 독립된 물권으로 인정
예) 수목의 집단(입목법 따른 보존등기로 입목소유권&입목저당권
설정 가능), 수목, 미분리과실, 농작물
※ 수목의 집단, 수목, 미분리과실은 명인방법(울타리, 이름표 등) 통해 소유권 가능(다만, 저당권은 불가능)
※ 농작물: 명인방법 없이도 경작자가 소유권을 가짐
단, 미수확 농작물의 매수인은 명인방법 적용해야
② 복수의 물건에 하나의 물권이 있을 수 없다.
예외) 동산양도담보권(여러 마리의 가축에 대해 하나의 권리 인정)
→ 집합물에 하나의 물권 존재,
→ 구성물의 증감변동이 있더라도 객체의 특정성을 유지함
③ 하나의 물건에는 수 개의 물권이 있을 수 없다.
예외) 구분소유권, 전세권, 순위를 달리하는 수 개의 저당권
(물권법정주의★)
물권은 법률(국회제정법) 또는 관습법(대법원 인정)에 의하지 않고는 임의로 창설하지 못한다. → 강행법규
제185조(물권의 종류) 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.
관습법에 의한 물권★★: 동산양도담보권, 분묘기지권, 관습법상 법정지상권, 명인방법(관습법으로 인정하는 공시방법), 경작권
물권의 종류와 내용을 변경할 수 없다. → 종류강제, 내용강제
(종류강제) 온천권, 사실상 소유권, 관습법상 통행권(사도통행권), 근린공원이용권 등은 인정되지 않음
(내용강제) (판례) 토지소유권 중 사용/수익 권능만을 대세적으로 영구적으로 포기하고 처분권은 유보하는 것은 불가능하다.
(물권의 효력)
동종) 먼저 성립한 물권이 우선한다. → 먼저 등기 또는 점유
예외) 점유권 자체는 우선적 효력 없으며 다른 물권과 병존 가능
예외) 소유권과 제한물권(예: 지상권)이 충돌하면 제한물권이 우선
이종) 물권이 채권에 우선한다.
예외) 주택이 인도받고 주민등록을 이전하면 대항력 생긴다.